河南省许昌市人民政府办公室


许昌市人民政府办公室关于印发许昌市市直行政事业单位房地产管理办法的通知

许政办[2012]35号



各县(市、区)人民政府,许昌新区、经济技术开发区、东城区管委会,市人民政府各部门、市直有关单位:


《许昌市市直行政事业单位房地产管理办法》已经市政府同意,现印发给你们,请结合实际,认真组织实施。


二○一二年四月十一日


许昌市市直行政事业单位房地产管理办法


第一章总则


第一条为了加强市直行政事业单位房地产管理,整合政府公共资源,维护国有财产的安全和完整,实现资源合理配置,提高资产使用效益,根据国家和河南省有关规定以及《许昌市人民政府关于对市直行政事业单位房地产实行统一管理的通知》(许政〔2011〕57号)精神,制定本办法。


第二条市直行政事业单位房地产管理遵循所有权与使用权相分离、统筹规划、统一建设、规范管理、合理调配、专业化服务的原则。


第三条市直行政事业单位房地产管理范围包括市直党委机关、人大机关、行政机关、政协机关、审判机关、检察机关、民主党派、人民团体以及由市财政全额拨款的行政事业单位依法占有和使用的属于国有资产的下列房产及相应土地:


(一)办公用房,包括办公室、会议室、接待室等;


(二)技术设备用房,包括档案资料室、计算机房、食堂、会议礼堂、配电房、车库等;


(三)接待用房及其附属建筑物;


(四)各类性质的培训中心和以培训中心名义建设的宾馆、招待所以及待建土地;


(五)经营性房地产等,包括财政投资和各单位自筹资金或贷款建设形成的房地产。


第四条许昌市人民政府授权市直机关事务管理局(以下简称市事管局)负责市直行政事业单位房地产的统一管理。


市直财政差(定)额供给事业单位、自收自支事业单位房地产占有、使用情况一并由市事管局统一监督管理,其产权、经营收益暂按现有管理体制执行。


第二章权属登记管理


第五条市直行政事业单位房地产是国有资产的重要组成部分,其权属归市政府。市政府委托市事管局对市直行政事业单位房地产权属实行集中统一管理。各部门、单位享有房地产使用权,在核定范围内的房地产可自主安排使用。


第六条市直行政事业单位房地产权属(除法律法规和市政府明确规定用途外)统一登记至市事管局名下。


权属已登记的单位,应当将办理的《土地使用权证》和《房屋所有权证》原件及其他原始档案资料移交市事管局进行统一管理,并将权属变更登记至市事管局名下。


房地产权属未作登记的单位,应当积极协助市事管局及时办理权属登记手续,产权统一登记至市事管局名下。


由于历史原因等造成办理权属登记资料缺失不全的,由所在单位负责提供有关证明材料,市事管局会同有关单位甄别分类,协调有关部门补办相关手续后,办理权属登记。


新建、改(扩)建和划拨(转让)房地产应报市事管局、市财政(国有资产管理局,以下简称国资局)局审核同意,产权统一登记在市事管局名下。


第七条法律法规和市政府明确规定用途的办公用房及其相应土地,由使用单位申办权属登记,报市事管局、财政(国资)局备案。


第八条市事管局应当加强市直行政事业单位房地产的权属管理工作,建立健全管理档案,设置固定资产台账,定期检查复核权属面积、质量状况及使用情况。


第三章规划建设管理


第九条市直行政事业单位房地产的规划建设,由市事管局根据需求及使用现状,按照优化整合、相对集中、完善功能、提高效益的原则,统一提出规划建设意见,编报年度建设计划,按基本建设程序报批并组织实施。


第十条具有特殊使用功能的房地产建设项目,由使用单位根据需求提出建设意见,依据有关建设标准,充分评估论证并报市事管局备案。经有关部门审批后,由使用单位根据实际情况组织实施。


第十一条房地产建设应符合简朴、庄重、实用、节能的要求,项目的勘查、设计、施工、监理以及工程建设的建筑材料、设备、设施等采购应当严格按照国家、省、市有关规定进行招投标。


第十二条市直行政事业单位因特殊情况确需购置办公用房,需向市事管局提出申请,由市事管局会同市发展改革委、财政局提出意见报市政府审批。经市政府批准后,由市事管局组织实施。


第十三条在集中办公区内办公的部门、单位应当共享后勤服务资源,不得重复建设后勤服务设施。


第四章调配使用管理


第十四条市直行政事业单位房地产实行统一调剂使用。


各使用单位使用办公用房,需向市事管局提出申请,市事管局根据行政事业单位职能配置、内设机构和人员编制,按照办公用房配备标准核定各单位的办公用房面积,并与使用单位签订《市直行政事业单位房地产使用协议书》,明确权利、义务和责任。


第十五条市直行政事业单位机构分立、合并、改组、改制、更名或撤销时,其房地产依照前款规定统一调剂;相关单位应在有关批准文件公布后,到市事管局办理房地产的使用权变更或注销登记手续。


第十六条市直行政事业单位因增设机构、调整职能或业务发展等需要增加房地产的,需向市事管局提出申请,由市事管局从现有房屋存量中调剂解决。确无存量可调剂解决,拟租赁房地产的,应向市事管局提出租赁房地产申请,由市事管局商市财政局统一安排租赁事项。未经批准,任何部门、单位不得擅自租用房地产。


第十七条经核定的房地产,使用单位擅自出租、转借或改变用途及无正当理由闲置六个月以上的,由市事管局予以收回。


第十八条已出租或正在经营的房地产,原产权单位应当及时将租赁合同等有关材料报市事管局备案。


房地产的出租经营收益,暂按现有管理体制执行。


第十九条群众团体组织、企业、非财政拨款的事业单位占用市直行政事业单位房地产的,应予清退;因特殊情况无法清退的,应当报市事管局批准,并按规定收取租金。


第五章维修及物业管理


第二十条市事管局应当定期会同有关部门对各使用单位的房地产进行质量、安全情况检查,建立维修项目数据库,为做好维修工作提供科学依据。


第二十一条办公用房的维修(包括旧办公用房装修),主要是恢复和完善其使用功能,应当坚持经济适用原则,严格控制装修标准,不得变相进行改建、扩建或超标准装修。


第二十二条房地产修缮建设工程和专项维修项目暂按现行体制运行,但应报市事管局备案,按省、市有关规定进行公开招标,并加强工程监督管理,确保工程质量。


第二十三条房地产使用单位应当集约、合理、安全地使用房地产,及时排查消除安全隐患,确保使用安全。


第二十四条办公用房应逐步实行社会化服务、专业化管理。特殊用房或涉及安全保密等不宜实行物业管理的,可由使用单位自行管理。


物业管理公司的选择,应当按有关规定采用公开招投标的方式进行。


第六章房地产处置


第二十五条市直行政事业单位房地产的处置,按照依法依规、严格程序、公开透明的原则进行。


第二十六条房地产的处置由市事管局按照财政部《行政单位国有资产管理暂行办法》(财政部令第35号)及《事业单位国有资产管理暂行办法》(财政部令第36号)和《许昌市人民政府关于印发许昌市国有土地房屋资产处置管理办法的通知》(许政〔2008〕53号)规定的国有资产处置程序报批。未经市事管局同意,行政事业单位不得自行处置使用的房地产,不得改变房地产的用途,不得将房地产出租、出借或调整给其他单位使用。


第七章检查监督与责任追究


第二十七条市事管局对房地产的管理,接受市财政(国资)局的业务指导,接受市监察、审计、财政(国资)等有关部门的监督和检查。


第二十八条各行政事业单位对使用的房地产负有保护其安全、完整的责任,因使用不当、不爱护公物或随意拆改造成的损失,应予赔偿,并由相关部门追究单位领导及相关责任人责任。


第二十九条市事管局负责对行政事业单位房地产的管理使用情况进行监督检查,接受有关违反上述规定行为的投诉和举报,负责会同市纪检监察、审计、财政(国资)等部门对投诉、举报的问题调查核实,并依法依纪做出相应处理。


第八章附则


第三十条本办法自发布之日起起施行。以往规定与本办法不符的以本办法为准。



商业秘密保护与专利保护优劣分析

唐青林


　　通过商业秘密和专利方式，都可以对一项技术信息进行法律保护。无论是专利还是商业秘密,从本质上来讲,都是通过赋予企业某种技术垄断来保护其对特定智力创作成果所享有的利益。两者相比，专利权人是依靠法律的直接规定取得排他性的使用权利，而商业秘密权利人则是通过自身的保护手段来获取同样的独占使用。二者在保护期限、保护范围、保护费用等方面也存在差别。正是这些差别，导致商业秘密保护与专利保护相比既有优势也有劣势。
　　（一）商业秘密保护与专利保护相比之下的优势
　　（1）商业秘密保护的保护期限没有限制。
　　根据《反不正当竞争法》、《江苏省高级人民法院关于审理商业秘密案件有关问题的意见》（苏高法审委[2004]第3号）等相关法律法规，只要该商业秘密符合法定的条件，并且义务人知道或应该知道该商业秘密的，则就应当履行保密义务，直至该商业秘密被公开。简而言之，保密义务的期限与商业秘密存续的期限相同，即商业秘密未被公开的期间内，义务人就应当履行保密义务。只要商业秘密权利人采取的保护措施足以使商业秘密不被泄露，就可以无期限地获得商业秘密带来的经济利益。而专利保护由于法律明确规定了保护期限。法定保护期限届满，专利权就终止，即该专利技术成为社会共有的资源，任何人都可以无偿使用。专利权人不再享有独占权，不能禁止其他单位和个人在未经其同意的情况下无偿使用该专利技术。
　　（2）获得保护的程序简单，花费的时间较少。
　　一项技术信息或者经营信息，只要经企业采取保密措施，如:订立保密协议，建立企业保密制度，进行员工保密教育等，就可以得到法律保护，而没纷繁复杂的申请和技术公开等程序。
相对而言，获得专利保护的程序就繁杂多了。专利申请人需要依照相关专利法的规定，充分准备申请材料，到国务院专利行政部门申请登记，经过初步审查和公布等程序后，确定符合我国法律规定的授予专利权的条件的，才发给相应的专利证书，同时予以登记和公告。我国《专利法》（2008年修正）第二十六条、第二十七条、以及第三十四条至第四十条对专利申请的相关事宜作了具体规定。
　　（3）不需要缴纳申请费、年费等费用，对于价值比较小的商业秘密来说，成本比较低。
与专利权人是依靠法律的直接规定取得排他性的使用权利不同，商业秘密权利人主要是通过自身采取的保护措施对其所有的商业秘密进行保护，保密的成本多采取保密措施、建立保密规章制度、对员工进行保密教育，签订保密协议等费用支出。但商业秘密的保密支出具有灵活的特点，权利人可以根据商业秘密价值的大小，灵活地决定保密成本的多少。
　　根据《中华人民共和国专利法》（2008年修正）第四十三条、第四十四条的规定，专利权人应当自被授予专利权的当年开始缴纳年费。不按规定缴纳年费的，专利权在期限届满前终止。因此，不论专利价值的大小，专利保护都要求专利权人必须依法缴纳申请费和年费等费用，否则将承担不利的法律后果。对于那些本身的价值不足以弥补保护的成本支出的技术来说，专利保护的成本过高。
　　（4）商业秘密的保护对象的范围比专利的保护范围广。
　　根据《反不正当竞争法》，商业秘密的保护对象主要包括技术信息和经营信息。国家工商行政管理局《关于禁止侵犯商业秘密行为的若干规定（修正）》、北京市高级人民法院《关于审理反不正当竞争案件几个问题的解答（试行）》（京高法发[1998]73号）、国家科委《关于加强科技人员流动中技术秘密管理的若干意见》在《反不正当竞争法》的基础上，具体分析了技术信息和经营信息的内容。技术信息不仅包括有关设计、程序、产品配方、制作工艺、制作方法等完整的技术方案，还包括开发过程中的阶段性技术成果、取得的有价值的技术数据，以及针对技术问题的技术诀窍。经营信息主要包括：经营策略、管理诀窍、客户名单、货源情报、产销策略、招投标中的标底及标书内容等信息。
　　而专利保护的对象仅为技术信息，不包括经营信息。根据《中华人民共和国专利法》（2008年修正）第二条的规定，专利保护的对象包括但不限于产品、方法或者其改进所提出的新的技术方案等技术信息。
　　（5）采取商业秘密方式保护，不需要公开商业秘密。
　　法律要求商业秘密的构成要件是处于“不为公众所知悉”的秘密状态，这种状态能给权利人带来经济利益和竞争优势。采取商业秘密方式保护的权利人无需向任何人公开该商业秘密的内容。正因为不需要公开商业秘密，避免了他人在参考原有商业秘密的基础上，创造出更具有竞争性的商业秘密，从而影响原商业秘密的优势竞争地位。
　　而申请专利则需要公开技术。根据《中华人民共和国专利法》（2008年修正）第三十四条、第四十条的规定，申请专利的发明、实用新型和外观设计必须依法在申请被批准前或批准后对外公开。换句话说，获得专利保护是以公开专利技术内容为代价的。技术内容一旦公开，就不能禁止他人在合法的前提下参考已公开的技术信息，研发出作用相同或更有价值的技术，对专利权人的经济利益和竞争地位造成潜在的威胁。
　　（6）商业秘密的构成要件标准比较低。
　　从我国相关法律规定来看，商业秘密的构成要件有三，包括不为公众所知悉；能给权利人带来经济利益，具有实用性和经权利人采取了保护措施。与专利相比，对商业秘密的新颖性和创造性要求都比较低。“不为公众所知悉”仅仅要求商业秘密不为与权利人同行的领域的人所普遍知悉。而关于采取的保密措施，我国法律设置的标准为“合理”，即只要权利人使他人知道或应当知道该商业秘密的存在，即可判定其采取的保密措施是合理的。
　　而《中华人民共和国专利法》（2008年修正）第二十二条、第二十三条对授予专利的技术作出了严格的要求，要求授予专利权的发明和实用新型，应当具备新颖性、创造性和实用性。新颖性，是指该发明或者实用新型不属于现有技术；也没有任何单位或者个人就同样的发明或者实用新型在申请日以前向国务院专利行政部门提出过申请，并记载在申请日以后公布的专利申请文件或者公告的专利文件中。创造性，是指与现有技术相比，该发明具有突出的实质性特点和显著的进步，该实用新型具有实质性特点和进步。实用性，是指该发明或者实用新型能够制造或者使用，并且能够产生积极效果。授予专利权的外观设计，应当不属于现有设计，应与现有设计或者现有设计特征的组合相比具有明显区别；也没有任何单位或者个人就同样的外观设计在申请日以前向国务院专利行政部门提出过申请，并记载在申请日以后公告的专利文件中。法律对申请专利的新颖性、创造性和实用性水平要求比较高，很多技术信息因达不到要求而申请专利失败，给技术信息拥有者造成巨大的损失。
　　（7）商业秘密保护没有地域限制。
　　商业秘密主要是依靠权利人采取保密措施来保护，该类保护是没有地域限制的，在国内国外都具有有效性。比如可口可乐的配方被作为商业秘密保护起来，在世界范围内都是商业秘密，他人无法窥探。专利保护则不同。获得专利保护的前提是依法向专利行政管理部门申请。被授予的专利权仅仅在该专利依据的法律的空间效力范围内有效。若想在其他国家或地区对同一技术享有专利权，必须依据其他国家或地区的法律，经过法定程序申请，审查合格后被批准授予专利权。
　　（二）商业秘密保护与专利保护相比之下的劣势
　　（1）我国没有关于商业秘密保护的专门立法。
　　目前，我国有关商业秘密的保护的法律规定都散见于一些法律法规、司法解释和部门规章中，立法机关至今还未制定一部专门规范和保护商业秘密的法律。随着社会和经济的科技化发展，商业秘密发挥了越来越重要的作用，对于有些企业，商业秘密是其生存的资本和发展的动力，因而越来越受重视。同时，侵犯商业秘密的情形也日益严峻，制定一部专门规范和保护商业秘密的法律是迫切且有必要的。而对于专利保护，我国已有比较完善的专门立法，主要有《中华人民共和国专利法》《中华人民共和国专利法实施细则》，其他还有一些行政法规，地方法规和司法解释也对专利作出了比较详尽的补充规定。
　　（2）商业秘密保护具有相对性。
　　商业秘密权是相对权利,其禁止效力仅限于侵犯商业秘密的行为,而不及于他人合法获取商业秘密的行为。因此，权利人无权禁止他人通过独立研发、反向工程等合法手段取得相同的商业秘密。专利保护则不然，专利申请人一旦经国务院专利行政部门依法审查合格后被授予专利权，便对该专利享有独占权，有权排除在后的任何单位和个人对相同或近似的专利再去申请专利，而不管其是否通过合法的方式获得的。
　　（3）权利丧失的可能性大。
　　商业秘密一旦公开，就会导致《反不正当竞争法》规定的“商业秘密因公开而消灭”的法律后果，商业秘密权也自然而然随之消灭。根据我国相关法律规定，商业秘密公开主要包括权利人的公开和第三人的公开。其中第三人的公开又包括：因第三人的侵权行为而公开和第三人通过独立开发、反向工程等合法手段获得商业秘密后公开。而权利人的公开手段更加繁杂多样化。例如，在《江苏省高级人民法院关于审理商业秘密案件有关问题的意见》（苏高法审委[2004]第3号）中也提到，权利人有可能因为采取的保密措施明显不当而导致商业秘密公开；第三人可能通过侵权行为或独立开发、反向工程等合法手段获得商业秘密后公开导致商业秘密公开。不难发现，商业秘密极易因为一些有意或无意的行为而被迫公开。总之，商业秘密被公开的途径越多，商业秘密权利丧失的可能性就越大。
　　而专利权是专利行政管理机关依法赋予给专利权人的权利，除非一些特殊情况的出现，在专利保护的期限届满前，专利权人一般都不会丧失其专利权。根据我国《专利法》，丧失专利权的特殊情况主要包括以下四种：不按规定缴纳年费导致专利权提前终止；自愿发表放弃声明导致专利权提前终止的；因违法原因宣告专利权无效的；以及专利权保护期限届满。从以上论述来看，商业秘密权利人比专利权人丧失权利的可能性要大一些。
　　（4）在知识产权纠纷案件中，侵犯商业秘密案件中的权利人举证比较困难。
　　由于商业秘密权利的取得方式为原始取得，不需要经过法律的认可、政府部门并不颁发“商业秘密证”，在发生商业秘密侵权案件后，商业秘密权利人不仅要提供证据证明对方当事人使用的信息与其商业秘密相同或者实质相同、对方当事人采取了不正当手段的事实，并且具有获取商业秘密的条件，还应证明该商业秘密符合法律规定的条件，且为其合法所有。如果无法证明其起诉侵犯的技术信息或经营信息符合商业秘密的构成要件，则将败诉。专利侵权案件则不同，专利权权人只需证明对方当事人实施了不正当行为侵犯了其专利权，而不需要再提供证据证明其专利符合法律规定的专利条件。

编者注：本文摘自北京市安中律师事务所唐青林律师主编的《中国侵犯商业秘密案件百案类评》（中国法制出版社出版）。唐青林律师近年来办理了大量侵犯商业秘密的民事案件，为多起涉嫌侵犯商业秘密罪提供辩护，在商业秘密法律领域积累了较丰富的实践经验，欢迎切磋交流，邮箱：lawyer3721@163.com，电话：13910169772。