履行协议及违约的法律救济问题

湖北太圣律师事务所 秦多雄


内容提要：
履行协议是双方当事人就生效的民事判决的履行所达成的协议。履行协议是一种单务合同，依法应受到民法、合同法的调整；履行协议又是一种在民事诉讼过程中订立的特殊的民事合同，目前其法律责任及法律救济在立法上处于“真空”状态。因而，履行协议在实践中得不到有效的履行，这种状况不利于建立诚信社会、法治社会的时代要求，不利于当事人通过协议来解决纠纷、化解矛盾、节约诉讼资源的社会要求。因此，笔者提出通过立法程序修改现行民事诉讼法中有关条款，赋予履行协议与执行和解协议同等的法律效力，对不履行履行协议的违约行为予以法律救济，以期维护权利人的合法权益，维护合同的公信力及生效民事判决的既判力。

正文
案例：某局三公司特种分公司欠南丰公司的水泥款，2002年8月经法院判决特种分公司应偿还其货款、利息、诉讼费等共计36.5万元。判决生效后，南丰公司函告特种分公司如不履行生效判决则向法院申请执行，特种分公司回函提出，此款已经三公司领导研究决定，在同年10月份的应收工程款内全部支付，要求南丰公司不要申请执行。考虑到双方曾经长期合作，南丰公司未在申请执行期内申请执行，而是与特种分公司达成了在当年春节前依照判决书所确定的金额还清全部款项的履行协议。经南丰公司多次催促，特种分公司在春节期间还款30万元，后又于次年6月还款2万元，余款4.6万元一再承诺在2003年春节前还清。但至2003年春节前南丰公司向特种分公司收款时，三公司法律事务部却拒绝还清余款4.6万元。南丰公司拟申请执行，但法院以已过申请执行期限而不予受理；拟以“履行协议”系新的合同、特种分公司违约案由向法院起诉，但法院以“一事不再理”而不受理。现南丰公司对此欠款已束手无策，此欠款至今未能收回。
此案表明：当事人双方就生效的民事判决所签订的履行协议的法律地位在现行的民事诉讼法中无法可依，其协议得不到法律保护。协议的履行完全靠义务方的自觉自愿，一旦义务方不讲诚信，则履行协议将成为一张废纸。在义务方违约的情况下，既不能按合同法追究违约方的违约责任，又不能按民事诉讼法进入强制执行程序，这种状态与民法通则、合同法有关法律原则相悖，违反了《中华人民共和国民法通则》“第四条：民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则；第五条：公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯”；亦违反了《中华人民共和国合同法》中“第八十四条：债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。第八十五条：合同是当事人之间设立变更终止民事关系的协议。依法成立的合同，受法律保护”。其负面作用是显而易见的：履行协议得不到法律的保护，达不到订立协议的目的；又可能给一些民事欺诈行为以可乘之机，产生诚信道德危机，既不利于交易安全、不利于社会主义市场经济的发展；又不利于全社会的精神文明建设。因此，有必要对履行协议的概念、法律责任及履行协议的法律救济问题进行研究，解决履行协议范畴中法律责任不清、法律救济缺位的问题，保障履行协议得到切实的履行。
一、履行协议的概念、特征
㈠、概念：履行协议是双方当事人就给付之诉已生效的民事判决、调解书、裁定书等法律文书在法律文书判决的日期内不能实际履行的情况下，对履行内容、期限进行协商后达成的合意。其基本特征：1、是对已生效的民事判决决等法律文书就履行内容、期限所达成的协议；2、是对具有给付内容及为一定行为的的民事判决等法律文书所达成的履行协议；不具有给付内容及为一定行为的法律文书无必要重新达成履行协议，如确认之诉、变更之诉则无必要再签订履行协议：3、是对已生效的民事判决等法律文书在确定的履行日期内因客观原因确实不能实际履行的法律文书所达成的延期履行的协议，如在法律文书确定的日期内能实际履行，则无必要签订履行协议。4、履行协议是在当事人充分谅解协商一致的情况下达成的，是双方当事人真实的意思表示，排除了行政、司法的介入。
㈡、与一般民事合同的联系及区别
1、联系：履行协议是一种民事合同，具有一般民事合同的基本特征：
⑴、履行协议是一种民事法律行为。民事法律行为是一种以发生一定民事法律后果为目的的行为，作为民事法律行为的协议（合同），其当事人的目的是为了设立、变更或终止一个民事关系。订立履行协议的目的是约定义务方向权利方履行义务这一民事法律行为。
⑵、履行协议是双方当事人之间的民事法律行为。协议（合同）须由双方或多方当事人的意思表示一致，才能形成合同关系。合同有两个或两个以上的主体，其合同中的主体必须是平等主体，非平等主体之间形成的协议不属于合同法上的合同。履行协议同样有两个或两个以上的主体，其协议签订所依据的是民事法律规范，其主体的地位当然是平等的。
2、区别：履行协议是一种特殊的民事合同。
民事合同都是合同主体为设立民事权利义务关系而达成的合意。但履行协议与一般民事合同又有显著的区别：⑴、前提条件不同：履行协议中的合意是以生效的民事法律文书的存在为其前提的，而一般民事合同的设立没有这一前提条件；⑵、权利义务不同：在履行协议中合同的权利义务并非等价有偿，而具有单向性，即（胜诉方）权利方享有权利，要求义务方给付一定的金钱或物质或履行其他的义务；义务方（败诉方）必须履行其应尽的法律义务，不能拒绝权利方提出的合法的要求；⑶、形式要求严格：形式上必须签订书面协议，如无书面协议，则当义务方不履行义务时，权利方寻求司法保护时就没有证据，从而增加要求司法救济时的难度。
3、履行协议其本质是一种单务合同。单务合同是指一方当事人只享有权利而不承担义务，对方只负担义务而不享有权利的合同。如借用合同。区分单务合同与双务合同的意义在于：
1、义务履行的顺序意义不同。双务合同当事人的义务履行顺序有意义，任何一方在自己没有履行义务时都无权要求对方履行，而单务合同义务由一方履行，则履行顺序无法律意义；
2、风险负担不同。双务合同如遇不可抗力自己不能履行时，则无权要求对方履行；如对方已经履行，则应当将所得返还给对方；单务合同则不产生返还问题；
3、因过错不能履行的后果不同。双务合同则当事人因自己的过错而不能履行合同时，一方已经履行的，则可以要求另一方履行合同或解除合同，也可要求其承担违约责任。单务合同则不能产生此种结果。
履行协议的主要特征与单务合同的特征吻合，因而履行协议其本质可归类为单务合同。
㈢、与执行程序中的和解协议的区别。履行协议和和解协议都是双方当事人对生效的法律文书就其实际履行所达成的谅解，其内容目的都是相同的；但二者又有显著的区别：
1、程序不同：和解协议是一方当事人因另一方未在法定期限内履行生效的法律文书而双方又未能达成履行协议的情况下，依法向人民法院申请执行，已进入了执行程序，在法院执行部门主持下达成的；而履行协议尚未进入执行程序；
2、权利保障不同：现行法律对和解协议的履行设立了相应的法律救济渠道，当义务方不履行和解协议则权利方可申请恢复执行程序；而履行协议无此程序，一旦履行协议未能在执行申请期内履行，权利方就丧失了执行申请权；
3、法律依据不同：和解协议的履行纳入了民事诉讼法的框架之中，是依据《民事诉讼法》而订立的，有法可依；而履行协议则未纳入民事诉讼法的保障之内，无法可依。
二、履行协议的法律责任
法律责任即由于违法行为而应当承担的法律后果。它与“法律制裁”相联系。国家公职人员、公民或法人拒不履行法律义务，或者作出法律所禁止的 行为，并具备违法行为的构成要件，便应承担这种行为所引起的法律后果，国家给予相应的法律制裁。法律责任可分为刑事责任、行政责任、民事责任。履行协议是合同的一种，合同依法成立，便受到法律的保护，违反合同即应承担相应的民事责任。因而，拒不履行或不完全履行履行协议；应当承担违约责任，而受到法律的制裁。
一般民事合同的违约责任有违约金、赔偿对方损失、继续履行或解除合同等方式。履行协议因是一种特殊的合同，现行合同法并未将其纳入调整范畴，更无违约责任的相应规定。这种现状使履行协议不能履行时处于无违约责任可供追究的“真空”状态，义务方自觉履行时则协议得到履行，义务方懈怠履行时则协议等同于一张废纸，履行协议只约束“君子”无法约束“小人”。
法律责任的缺失使履行协议的履约状况处于一种放任的状态，因而给一些钻法律空子的奸猾之徒搞民事欺诈、“合法避法’留下了可乘之机，造成了一定的社会危害：1、协议失信问题。义务方对生效判决有能力履行，但看到不履行或不完全履行时也无法律责任，则懈怠履行；2、民事欺诈问题。为了缓和民事执行的压力，达到不履行或少履行义务的目的，则先与权利人签订一个履行协议，搞缓兵之计；在此期间转移资产，等权利人发现问题时义务方已“金蝉脱壳”了；3、恶意赖债问题：借订立履行协议恶意赖债，拖过申请执行期后一赖了之，使对方无可奈何，如本文开篇所举案例亦属此种情形。当失信、懈怠、欺诈等行为使履行协议得不到履行时，则会产生极为恶劣的社会影响：1、产生合同诚信等道德危机，对于整个社会的道德建设不利；2、易产生社会不安定因素，公法渠道不能救济就有可能导致权利方寻求非法途径解决，亦会使问题久拖不决；3、加剧司法资源的紧张状态，由于履行协议得不到保障，当事人则有可能不愿冒险而选择放弃履行协议这一方式而将未能履行的生效判决直接进入执行程序，使大量的生效民事判决都猬集于民事执行之一途。
违法必究，这是我们建设法治社会的基本要求。因此，应借鉴一般民事合同及执行和解协议的法律责任给履行协议设定法律责任：1、按判决生效之日起给付双倍迟延履行利息；2、权利方为达成履行协议所作的让步条件自动失效，权利方有权按生效判决确定的权利内容要求义务方实际履行；3、对其违约行为实行惩罚性经济制裁。
三、履行协议的法律救济：
㈠、法律救济的内涵：救济在经济领域，就是指帮助，使脱离困难或危险的意思。在法学领域，就是指某种权利受到或可能受到某种行为侵害时，如何纠正、矫正或者补救的问题。履行协议的法律救济，是指当履行协议得不到实际履行，权利方的权利受到侵害或得不到保障时，权利方有权寻求法律保护，依法请求有关机关采取法律措施，以保护其合法权益的活动。其主要特征：⑴、权利性：履行协议的法律救济是权利方所应当享有的一种权利，即当义务方不履行其法律义务之行为侵害了权利方的合法权益时，所享有的请求有关机关采取纠正、补救和保护措施的权利。⑵、事后性：事后性是指权利方只能在义务方不履行义务其权益受到侵害时才能行使，而不能主动、积极地行使这一权利，这是由救济的本质特征决定的。⑶、合法性：合法性是指权利方对于法律救济程序的启动必须符合法定的构成要件。这些构成要件包括权利主体及责任主体是履行协议双方当事人，客体是义务方不履行协议时所侵害的权利方的合法利益及国家的法律秩序。⑷、从属性：从权利产生的先后顺序和所处的地位分析，利害关系人的合法权益受到侵害前的权利为原权利，处于主权利的地位，其受到侵害时，救济权利随之产生，从某种意义上分析，这里的法律救济权则处于后位的，是从权利，具有从属性。
法律救济虽处于从属地位，但在保障履行协议的履行时具有十分重要的意义。主要体现在以下两个方面：⑴、法律救济是权利人的一项权利。如果法律救济权被剥夺，也就意味着将有可能丧失其应有的原权利，因为没有救济则没有权利；⑵、法律救济是权利主体的主权利能够实现的必要保障。当其权利受到侵害时，只有通过相应的法律救济的方法，其主权利才能恢复，其损失才能挽回。否则，即使法律对实体权利和程序权利规定的再细致、再完善，如果主体不能享有平等而公正的法律救济权利，不能平等的参与法律救济程序，那么，实体权利也就难以维护。
㈡、法律救济的途径：
既然违反履行协议的行为应承担法律责任，那么，法律就必须规定其追究违约责任的措施手段，即法律救济的途径，使“违约必究”得到实现。依据现行民法、合同法，合同当事人可以协商解决或向人民法院起诉；按民事诉讼法，败诉方不履行生效的民事判决胜诉方可向人民法院提起强制执行。因而，履行协议的法律救济途径有：1、依民法、合同法双方协商解决或向人民法院起诉。当协商不成或义务方又不履行协商的协议时，权利方有权向人民法院起诉。这一方式在法理上应当成立，则人民法院不应以“一事不再理”而拒之门外，但其诉讼的结果易导致“循环诉讼”，使围绕履行协议而产生的诉讼周而复始，不利于提高诉讼效率，还可能因此而增加当事人的讼累，浪费国家司法资源，因此，此一法律救济途径应当研究，斟酌慎行；2、依民事诉讼法进入执行程序。其障碍是解决现行法律对履行协议逾期丧失申请执行权的问题。笔者建议，对现行的民事诉讼法有关条款进行修改，既能与民事诉讼法相御接，简便易行，又避免了依民法、合同法重新向法院起诉的弊端，达到使权利方获得法律救济的目的。其具体作法是：对民事诉讼法相关条款进行修改，赋予履行协议的法律效力等同于执行和解协议的效力。⑴、对民事诉讼法第二百一十六条进行修改：将原文“发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。”修改为：“发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。不能在判决书确定的日期履行的，双方当事人可以达成履行协议。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。”⑵、对民事诉讼法第二百一十九条第二款进行修改：将原文“前款规定的期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算”修改为：“前款规定的期限，从法律文书规定履行期间或双方当事人达成的履行协议的最后一日起计算；法律文书、履行协议规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算”。
通过修改民事诉讼法将履行协议纳入民事执行程序的好处是：1、有利于发展完善履行协议这种法律形式，使一部份生效民事判决在具有法律救济保障的前提下无需经过执行程序而由双方当事人协议履行，符合“和为贵”的民族心理，有利于化解矛盾；2、有利于缓解法院“执行难”的问题，法的警示作用和惩戒作用将使履行协议的履行有了保障，减少了懈怠履行和民事欺诈行为的发生，进入执行程序的案子少了，能合理地利用司法资源，减少诉讼成本，产生法院、当事人双方“三赢”的效果。3、在实务中易于操作。如义务方不履行履行协议，则权利方可依据民事诉讼法执行程序申请强制执行，未增设新的诉讼程序，简便易行。4、具有良好的社会效果。既维护了协议的严肃性和法律的严肃性，也使当事人的合法利益得到了保障。
结论：有必要对现行民事诉讼法相关条款进行修改，明确履行协议的法律责任并赋予履行协议与和解协议同等的法律效力，使违反履行协议的行为得到公正公平的法律救济，以保护民事合同当事人的合法权益和促进民事诉讼法的日臻完善，适应社会主义市场经济发展的需要。

参考书：
1、刘家兴主编：《民事法学》，法律出版社，1998年7月第1版
2、姜明安主编：《行政法与行政诉讼法》，北京大学出版社，1999年第1版。
3、夏呤兰：《离婚救济制度之实证研究》，载《政法论坛（中国政法大学学报）》 2003年第6期
4、《法学辞典》增订本，上海辞书出版社1984年12月第2版


安徽省人大常委会


安徽省城市房地产交易管理条例
安徽省人民代表大会常务委员会


（2000年5月29日安徽省第九届人民代表大会常务委员会第十六次会议通过，自2000年12月1日起施行）

第一章 总则
第一条 为规范城市房地产交易行为，维护房地产市场秩序，保障房地产交易当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四章和国务院《城市房地产开发经营管理条例》等有关法律、法规，结合本省实际，制定本条例。
第二条 在本省城市规划区国有土地范围内取得土地使用权，从事房地产交易，实施房地产交易管理，应遵守本条例。
职工按房改政策和国家优惠政策购买的公有住房、经济适用住房、安居房和解困房的上市交易，按照省政府《安徽省职工所购公有住房上市交易管理暂行办法》执行。
第三条 本条例所称房地产交易，包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。
第四条 省人民政府建设行政主管部门、土地行政主管部门依照省人民政府规定的职权划分，各司其职，密切配合，管理本行政区域内房地产工作。
房地产交易应简化程序，规范行为，方便当事人，提高工作效率，降低行政成本。由省人民政府确定，市、县人民政府应由一个部门或一个机构统一负责城市房地产交易管理工作，制作、颁发统一的房地产权证书，并依照有关法律规定，将房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用
权的确认和变更分别载入房地产权证书。
第五条 市、县负责房地产交易的管理部门的主要职责是：
（一）贯彻实施房地产交易法律、法规；
（二）负责房地产交易审核、登记；
（三）核查交易标的物的价值；
（四）核发商品房预售许可证书；
（五）负责依法查处房地产交易活动中的违法行为；
（六）法律、法规规定的其他职责。
第六条 房地产交易应当遵循自愿、公平和诚实信用的原则，交易双方应遵守国家法律、法规和政策，并签订书面交易合同。
禁止非法交易房地产。
第七条 国家实行房地产价格评估制度。房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估。房地产评估的具体办法，由省人民政府另行规定。
第八条 房地产交易价格除国家另有规定外，由当事人双方协商议定，并向市、县负责房地产交易的管理部门如实申报，不得瞒报或作不实的申报。
负责房地产交易的管理部门认为申报的成交价过低的，可以委托房地产评估机构进行评估，评估结果应经负责房地产交易的管理部门确认。
第九条 房地产交易当事人应按负责房地产交易的管理部门确认的评估价格，依法缴纳税金或土地收益。
第十条 房地产交易当事人可以委托代理人代理交易。委托代理应当出具授权委托书，明确代理权限。
第十一条 房地产转让或变更时，应当向市、县负责房地产交易的管理部门申请房地产变更登记。
第十二条 任何单位和个人都有权向有关单位检举揭发房地产交易中的违法行为。对举报有功的，由市、县负责房地产交易的管理部门给予奖励。

第二章 房地产转让
第十三条 房地产转让是指房地产权利人通过买卖、交换、赠与、继承或其他合法方式，将房地产转移给他人的行为。
前款所称其他合法方式是指：
（一）以房地产抵债；
（二）以房地产作价入股、与他人成立企业房地产权属发生变更的；
（三）企业被收购、兼并或合并，房地产权属发生转移的；
（四）法律、法规规定的其他情形。
法律、行政法规禁止转让的除外。
第十四条 房地产转让时，房屋所有权和该房屋占用范围内土地使用权同时转让。同一房屋分割转让的，房屋所有人占有相应比例的土地使用权随之转让。
第十五条 以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，由市、县负责房地产交易的管理部门报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。
以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。
第十六条 转让已出租的房地产，须提前90日书面通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权；如受让人为非承租人，出租人应当告知受让方出租事宜，原租赁合同继续有效。
第十七条 经批准预售商品房的，开发企业和承购人须签订商品房预售合同。预售人应当自预售合同签订之日起30日内到商品房所在地市、县负责房地产交易的管理部门登记备案。
第十八条 商品房预购人将预售商品房再行转让的，由转让双方凭已备案的商品房预售合同到所在地市、县负责房地产交易的管理部门办理转让变更登记。
预售当事人不得自行变更商品房预售合同或发票上的姓名或名称。
第十九条 转让房地产，应当按照下列程序办理：
（一）当事人在房地产转让合同签订后30日内持房地产权证书、当事人的身份证明、转让合同等有关文件向房屋所在地的负责房地产交易的管理部门提出申请，申报成交价格。
（二）负责房地产交易的管理部门应对提供的有关文件进行审查，核实房地产成交价格，并现场查勘。对符合条件的，自当事人申请之日起30日内办理过户登记，核发房地产权证书；对不符合条件的，应当在20日内书面答复当事人。

第三章 房地产抵押
第二十条 房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖、变卖（含折价）所得的价款优先受偿。
第二十一条 下列房地产不得设定抵押：
（一）权属有争议或未领取房地产权证书的房地产；
（二）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；
（三）列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物；
（四）已依法公告列入拆迁范围的房地产；
（五）以划拨方式取得的尚未建有地上房屋及其他附属物的土地使用权；
（六）被依法查封、扣押、监管或以其他形式限制的房地产；
（七）依法不得抵押的其他房地产。
第二十二条 国家实行房地产抵押登记制度，房地产抵押合同自登记之日起生效。
抵押当事人应当自房地产抵押合同签订之日起30日内，到房地产所在地市、县负责房地产交易的管理部门办理房地产抵押登记。抵押合同终止时，当事人应到原登记部门办理抵押注销登记手续。
第二十三条 办理房地产抵押登记，应当提交下列文件：
（一）抵押当事人的身份证明或法人资格证明；
（二）抵押登记申请书；
（三）抵押合同；
（四）房地产权属证书，未竣工或未交付使用的房地产除外；
（五）以预购商品房贷款抵押的，须提交生效的商品房预购合同；
（六）以在建工程抵押的，须提交国有土地使用权证、建设用地规划许可证和建设工程规划许可证；
（七）可以证明抵押人有权设定抵押权的文件与证明材料；
（八）可以证明抵押房地产价值的资料；
（九）登记机关认为必要的其他文件。
第二十四条 抵押登记部门应当对申请人的申请进行复核。凡权属清楚、证明材料合法、齐全的，应当自受理登记之日起15日内作出准予登记的书面答复。
第二十五条 因国家建设需要，将已设定抵押权的房地产列入拆迁范围的，抵押人应当及时书面通知抵押权人；抵押双方可以重新设定抵押房地产，也可以依法清理债权债务，解除抵押合同。
第二十六条 有下列情况之一的，抵押权人有权要求处分抵押的房地产；
（一）债务履行期满，抵押权人未受清偿的，债务人又未能与抵押权人达成延期履行协议的；
（二）抵押人死亡或者被宣告死亡而无人代为履行到期债务的，或者抵押人的合法继承人、受遗赠人拒绝履行到期债务的；
（三）抵押人被依法宣告解散或者破产的；
（四）抵押人违反抵押合同规定，擅自处分抵押房地产的；
（五）抵押合同约定的其他情况。
第二十七条 有本条例第二十六条规定情况之一的，经抵押当事人协商可以通过拍卖等合法方式处分抵押房地产；协议不成的，抵押权人可以向仲裁机构申请仲裁或向人民法院提起诉讼。
第二十八条 处分抵押房地产所得金额，依下列顺序分配：
（一）支付处分抵押房地产的费用；
（二）扣除抵押房地产应缴纳的税款；
（三）偿还抵押权人债权本息及支付违约金；
（四）赔偿由债务人违反合同而对抵押权人造成的损失；
（五）剩余金额交还抵押人。
以划拨方式取得的土地使用权抵押的房地产进行处分时，应当从处分所得的价款中缴纳相当于应当缴纳的土地使用权出让金款额后，抵押权人方可优先受偿，法律、法规另有规定的依照其规定。
处分抵押的房地产所得金额不足以支付债务、违约金、赔偿金时，抵押权人有权向债务人追索不足部分。

第四章 房屋租赁
第二十九条 房屋租赁是指房屋所有权人作为出租人将其房屋及其附属设施出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。
第三十条 下列房屋不得出租：
（一）未依法登记领取权属证书的；
（二）共有房屋未经其他共有人同意的；
（三）经鉴定属于危险房屋的；
（四）已抵押的房屋未经抵押权人同意的；
（五）法律、法规规定禁止出租的。
第三十一条 房屋租赁，当事人双方应自租赁合同签订之日起30日内持房地产权证书、当事人身份证明和租赁合同等文件到市、县负责房地产交易的管理部门办理登记备案手续。缴纳有关税金，领取《房屋租赁证》。
第三十二条 承租人有下列行为之一的，出租人有权解除租赁合同；造成出租人损失的，出租人有权要求承租人赔偿：
（一）利用房屋进行非法活动的；
（二）擅自改变房屋结构或约定用途的；
（三）擅自将房屋转租的；
（四）不按合同约定缴纳租金的。
第三十三条 出租人有下列行为之一的，承租人有权解除租赁合同：
（一）出租人未按合同约定的时间向承租人提供房屋的；
（二）出租人向承租人收取租金以外的其他费用的；
（三）出租人妨碍承租人正常合理使用房屋；
（四）出租人没有按合同约定的责任负责检查、维修房屋及其设施，保证房屋安全的。
第三十四条 承租人在征得出租人同意的情况下，可以转租租用的房屋。房屋转租的期限，不得超过原租赁合同剩余的期限。房屋转租应当签订转租合同，并按本条例的规定办理登记备案手续。

第五章 法律责任
第三十五条 违反本条例第十九条、第二十二条、第三十一条规定未办理登记手续的，由市、县负责房地产交易的管理部门责令限期予以补办，并及时通知同级税务机关，经税务机关查实，房地产交易当事人偷税、逃税的，按照税收法律、法规处理。
第三十六条 擅自预售商品房的，由市、县负责房地产交易的管理部门责令其限期补办预售许可手续；不符合条件预售的，责令其向购房者退还预售款，按有关法律、法规规定没收违法所得，可以并处已收取的预付款百分之一以下的罚款。
第三十七条 妨碍负责房地产交易管理部门的工作人员执行公务，扰乱房地产交易市场秩序的，由公安机关按《治安管理处罚条例》处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第三十八条 当事人对处罚决定不服的，可以依法申请复议或提起诉讼。
第三十九条 负责房地产交易管理部门的工作人员玩忽职守、滥用职权，构成犯罪的，依法追究刑事责任；不构成犯罪的，给予行政处分。
负责房地产交易管理部门的工作人员利用职务上的便利、索取他人财物，或者非法收受他人财物为他人谋取利益，构成犯罪的，依法追究刑事责任；不构成犯罪的，给予行政处分。

第六章 附则
第四十条 市、县负责房地产交易的管理部门应当建立健全固定的房地产交易场所。
县级以上地方人民政府应当组织有关部门进驻房地产交易场所，实行“一站式”服务，接受社会监督，保护当事人的合法权益。
第四十一条 房地产交易收费应当按国家和省有关收费标准收取。未向当事人提供交易服务的，不得收取任何费用。
房地产交易中介服务机构的具体管理办法由省人民政府制定。
第四十二条 本条例自2000年12月1日起施行。



2000年5月29日