《物权法》背景下的房屋拆迁法律制度探析

党世强


　　纵观城市发展史，可以说没有拆迁就没有城市的发展。千百年来，城市都是在建设-拆迁-建设的循环往复中前进发展。城市建设离不开拆迁，这是城市新陈代谢的需要。房屋拆迁关系到公民财产权的自由、限制和保护，因而众人关注，以《城市房屋拆迁管理条例》为主要体系建立起来的拆迁模式存在越来越多的诟病。《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）对房屋拆迁的模式进行了全新的定位与规制。在《物权法》中明确规定了对公民私有财产权的保护，堪称法治与民权的进步。近几年来城市房屋拆迁纠纷不断，侵犯公民合法财产的事件也时有发生。而其中备受关注的对公民财产征收、征用的程序及补偿问题由于“重庆钉子户”事件的发生则更加凸显。本文在分析拆迁的含义及其拆迁行为的法律性质的基础上，就现行《物权法》及其相关法律法规中关于房屋拆迁存在的立法缺陷进行深入、细致的分析，并提出立法完善建议，以期对这一关系社会广大群体利益的民生问题得以走向成熟、完善。

一、 拆迁的含义及我国现行法律规定

（一）拆迁的含义
　　所谓拆迁，是指拆除原有的建筑物，居民迁移到别处 。由此可见拆迁包含两层意思：一是房屋的拆除，二是人的迁移。在生活中存在两类拆迁情形，一类是当事人在领取建设规划许可证后，自行将原有建筑物拆除，建造新的建筑物；另一类是一方当事人领取拆迁许可证后，将另一方当事人的建筑物拆除，将另一方当事人迁移到别处并进行补偿安置。其主要区别在于：前一类拆迁不涉及补偿安置，而后一类则应对当事人进行补偿安置。我们通常所说的拆迁是指第二类拆迁。《城市房屋拆迁管理条例》第二条规定：“在城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿、安置的，适用本条例。”即《拆迁条例》中所说的拆迁也是指第二类拆迁。本文中所称拆迁，亦是指第二类拆迁。拆迁改变了房屋的所有权，拆迁的实质是征收。人们通常所说的房屋拆迁，实质上是将该房屋征收，使其成为国家所有权的客体，终止房屋的私人所有权，尔后将该房屋拆除 。
（二）关于拆迁问题的相关法律规定
　　长期以来我国在城市房屋拆迁过程中一直沿用《城市房屋拆迁管理条例》，其中最大的诟病是对于征收方式上没有区分政府征收行为与开发商的商业拆迁行为，以至于被拆迁人的切身利益得不到有效的保护。《物权法》的出台将无疑将使《城市房屋拆迁管理条例》中所确定的城镇房屋拆迁模式将得到新的审视与修正。最终使得政府的行政征收行为与开发商的商业拆迁行为得以区分并适用不同的规则与标准。前者恪守公共利益原则，后者则贯彻契约自由的精神。如此则将有利于被拆迁人合法权益的保护及社会的和谐。
　　《物权法》中涉及房屋拆迁的有关征收或征用法律规范主要有第四十二条、四十三条、四十四条和一百四十八。第四十二条规定：为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。任何单位和个人不得贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费等费用。第四十三条规定：国家对耕地实行特殊保护，严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量。不得违反法律规定的权限和程序征收集体所有的土地。第四十四条规定：因抢险、救灾等紧急需要，依照法律规定的权限和程序可以征用单位、个人的不动产或者动产。被征用的不动产或者动产使用后，应当返还被征用人。单位、个人的不动产或者动产被征用或者征用后毁损、灭失的，应当给予补偿。第一百四十八条规定：建设用地使用权期间届满前，因公共利益需要提前收回该土地的，应当依照本法第四十二条的规定对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿，并退还相应的出让金。


二、拆迁行为的法律性质解析
　　关于城市房屋拆迁行为的法律性质，在理论界与实务界备受争议。传统观点认为拆迁行为是在政府主导下的行政行为。这一观点被大多数学者和司法界人士所认同，以此为理论支撑和指导的房屋拆迁行为便为政府的单方法律行为，房屋拆迁相对人的异议权得不到相应的保障，由此而导致的其合法权益屡屡受到侵犯。下文中将在分析对这一行为性质传统认识的基础上对其进行重新定位，力求更为准确的把握房屋拆迁行为的法律性质，以此指导房屋拆迁行为的相关立法及司法实务。
（一）拆迁行为的行政性
　　传统观点认为拆迁涉及的是行政法律关系。要弄清楚拆迁所涉及的法律关系，必须分析被拆迁人和行政管理机关的关系。我们知道，拆迁人在拆迁房屋之前，首先要对建设项目报批，有偿购买国有土地使用权，也就是向政府交付土地出让金。拆迁人只有在获得土地使用权之后，才能进行项目开发。但假如拆迁人不能和被拆迁人达成协议，后者不愿搬走的话，由于拆迁人并不具有行政机关的强制力，土地使用权也就变成废纸一张。所以，政府在出让土地以后，必须以其行政权保证拆迁得以顺利进行。房屋拆迁的程序是由法规、地方规章规定的，拆迁申请的内容需要政府审批，拆迁补偿的标准要由政府制定，争议的裁定由政府作出，实施作业由政府指定的单位负责，或者干脆由政府设立的公司或"拆迁办"完成。对于拒不配合的被拆迁人由行政机关如公安局等采取强制措施。整个过程都以政府的行政强制力为后盾的。最为重要、也是最为关键的是，拆迁是政府转让土地的直接后果，是行政行为所追求的后果。实际上不管被拆迁人愿意不愿意，最终被拆是肯定的。在拆迁过程中，拆迁人是作为行政机关的代理人身份出现的。所以我们只能认为，这个不平等的、以行政法规为依据的法律关系是行政法律关系。所谓行政法律关系，是指由行政法所调整的具有行政权利义务内容的行政关系。行政法律关系的突出特点是它的不平等性。这种不平等性使被拆迁人的应得利益得不到保障，被拆迁人的权益得不到公正、合理的对待，由此而使其成为“推土机”前的弱势群体，面对强大的国家机器只能忍气吞声。

（二）拆迁行为性质的重新定位
《城市房屋拆迁管理条例》第 13 条规定：“拆迁人与被拆迁人应当依照本条例的规定，就补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项，订立拆迁补偿安置协议。”最高人民法院法复[1996]12 号《关于受理房屋拆迁、补偿、安置等案件问题的批复》规定：“拆迁人与被拆迁人因房屋补偿、安置等问题发生争议，或者双方当事人达成协议后，一方或者双方当事人反悔，未经行政机关裁决，仅就房屋补偿、安置等问题依法向人民法院提起诉讼的，人民法院应当作为民事案件受理。”虽然拆迁协议离民法和合同法规定的平等、自愿、公平、等价有偿等基本原则相去甚远，因而不属于完整意义上的民事合同。但是只有恢复房屋拆迁补偿安置协议的民事法律属性，才有利于平等地保护拆迁当事人的合法权益，保障双方当事人利益最大化的实现。因而对于房屋拆迁的法律性质归属应定位于民事行为更为合理，更加符合公平、公正的基本法律原则。

三、《物权法》确定的拆迁模式及其意义

《物权法》立法进程中对于拆迁条款归入征收范畴的调整，既符合城市房屋拆迁行为的本质属性，也是从形式法治向实质法治转变的根本要求和必然产物。因此，《物权法》对拆迁条款的重新定位调整实质上是体现宪法基本理念并具体实施宪法财产征收条款的重要举措，具有非常积极的宪法意义。同时，《物权法》拆迁条款的重新定位，直接为调整《城市房屋拆迁管理条例》提供了法律依据，也为解决现行城市房屋拆迁制度的症结揭示了制度拓展的空间，体现了《物权法》立法对社会热议的拆迁问题的及时回应。《物权法》使房屋拆迁体系趋于完善。在《物权法》实施以前，拆迁工作的主要法律依据是根据国务院于2001年6月13日颁布的《城市房屋拆迁管理条例》，没有足够深的法律渊源作为法律支撑，并且《城市房屋拆迁管理条例》与宪法关于保护公民私有财产的立法原则不相匹配，同时与《立法法》、《民法通则》等其他部门法法理上相抵触，导致了拆迁工作在行使其行政权的过程中遭遇抵触。《物权法》的出台赋予了拆迁工作新的法律意义，从法律的根源上解决了拆迁过程中法律意识形态问题，同时《物权法》也与其他部门法相配套，提高了拆迁工作的法律地位，增强了拆迁工作的合法性，使拆迁的法律体系上下一致，并行不悖。

四、《物权法》对房屋拆迁制度的设计缺陷

（一）公共利益的界定标准不明确
我国台湾学者陈新民认为，公共利益的“最大特别之处，在于其概念内容的不确定性”。主要原因在于“利益内容的不确定性”和“受益对象的不确定性”。现实生活中， 正由于公共利益概念的模糊和不确定性， 往往成为政府滥用权力的一个借口， 甚至在政企不分的情况下，政府及其公务人员把企业利益说成公共利益糊弄老百姓。即当政府行使的公共权力与相对方的私人利益发生冲突时，政府常以公共利益之名强行推行自己的意志。而事实上，对公共利益的解释在行政机关那里已呈现出很大的随意性。在强大的公共权力面前， 相对人变得很无奈。而且即便感到政府所宣称的“公共利益”是不正当的，相对人也因没有明确的法律界定而无法通过救济使自己受损害的权益得到有效的补偿。他们有的忍气吞声， 有的以暴力反击， 有的采取自焚等极端的方式来抗议。由此引发政府公信力下降和社会不稳定等一系列问题。而实际上，公共利益是为了保证私人利益的最大化而存在的。公共利益是“反映在个人利益之中的最一般的、相对稳定的、不断重复的东西，是人的最强大的利益基础。”每个人都是其自身利益的最佳判断者，都有权利追求自身利益最大化的自由。因此，人们才从理性的角度选择了公共利益，并且为了维护公共利益而选择了公共权力。从这一角度来讲， 公共利益构成了公共权力行使的道德基础和伦理基础。因此笔者认为， 有必要对公共利益作出相对明确的界定。
《物权法》规定，出于社会公共利益需要可以征收私人财产，但是并没有具体列举哪些叫社会公共利益需要，也没有对社会公共利益需要的判定规定明确的程序。因此，目前物权法关于拆迁的内容在实践中如何运用还是十分笼统的，需要实务中逐步完善。
1、什么是公共利益
《物权法》第四十二条规定了为了公共利益的需要可以征收个人的房屋或其他物权。该条确立了一个原则是物的权利人只有在公共利益需要的前提下，才无条件的将物权转让给国家；对于非公共利益的商业拆迁，物的权利人可以自主决定是否转让自己的物权。这无疑是历史的巨大进步，但是该法未对公共利益进行界定，却是一个重要的遗憾，因为目前公共利益在有些情况下难以界定，征收属于公权力而不界定公共利益就无法实现立法目的，将严重侵犯物的权利人合法利益。
2、谁来界定公共利益
《物权法》没有界定公共利益，今后的公共利益界定或者由立法部门对《物权法》进行修订或者司法部门根据《物权法》的适用情况制定司法解释。但这两种都面临一个严重的滞后性，不能有效的维护权利人的合法权益。比较可靠的是法院在审理案件中依据《物权法》的规定及案件情况及时界定公共利益了，这符合实际情况，但这需要法院具有很高的中立性，不能被任何力量干扰，公正的行使司法审查裁判权。
（二）由城市房屋拆迁原则所体现的相关立法精神很难保护动迁户的合法利益。
一部法律的制定必然有相应的法律原则作为指导，立法指导原则在一定程度上体现了这部法律的立法目的与根本。因而关于房屋拆迁的有关法律法规，其立法指导思想与立法原则对于这部法律所体现的基本价值取向具有十分重要的意义。我国城市房屋拆迁的原则有“符合城市规划的原则；有利于城市旧区改造和生态环境改造的原则；保护文物古迹的原则”，而没有保证被拆迁人合法利益得到合理补偿的原则。《物权法》中也没有涉及房屋拆迁对被拆迁人的财产平等保护原则，处处体现了国家利益和社会经济建设的效率优先的原则而忽视了立法所追求的公平、正义、合理的理念。

（三）法律规定的拆迁程序中过于强调政府管理部门的行政权而忽视了群众的参与权，特别是与拆迁休戚相关的被拆迁者，使得本就无力的程序更是化为乌有。
无论从《城市房屋拆迁管理条例》还是《物权法》的相关规定来看，都没有关于被拆迁人的参与权的规定。绝对的权力导致绝对的腐败。要减少拆迁腐败，最主要的方法就是要扩大人民群众特别是拆迁户的参与权。被拆迁房屋的价格评估必须走市场的道路，由中立的价格评估事务所进行。评估机构应当在有政府代表、拆迁户代表的参与下，公开进行听证做出评估，而不应由少数人说了算。

五、房屋拆迁制度的立法完善建议

（一）城市房屋拆迁的公共利益标准须加以明确

就社会发展的现实来看，将商业利益的开发简单地界定为不属于公共利益，似乎矫枉过正，我们可以想象，如果将商业开发均界定为非公共利益，必然会产生城市发展受阻，拆迁补偿难以公平进行的局面，进而可能影响社会经济的发展。由此可以看出，《城市房屋拆迁条例》的修改，除了要符合《物权法》和《房地产管理法》的规定外，更需要规定什么情况属于为了公共利益进行拆迁补偿？如果发生争议，公共利益的认定程序如何？笔者个人认为，最起码应该从以下几个方面，确定公共利益：其一，国家因修建铁路、公路、医院、学校公共娱乐场所、绿地等为全体居民利益而征收房屋的，属于为公共利益。其二，公共利益并不一定完全表现为国家利益和单一领域的利益。如果国家利益产生了损害国家的行为，或者单一领域的利益影响了更大领域的发展，不应认定为公共利益；相反，如果局部利益符合整体发展，应该认定为符合公共利益。其三，符合城市总体规划，符合城市发展，不存在重复性建设，能够为城市带来较大的经济效益，国家可以在一定时间内向居民公布，并据此以符合公共利益征收。其四，公共利益不能简单地理解为居民做好事、做善事。许多公共利益的视线，对于部分个体而言，可能存在着一定的伤害，判断是否符合公共利益，关键是是否符合公共，而只有在符合公众利益的前提下，才能考虑平衡个体差异。其五，赋予法官最终确定是否属于公共利益的权利。主要赋予法官依职权在审理涉及公共利益的案件中，有权确定调查对象和调查群体，并以据调查结果作出最终的判决。
这样一来，可以在一定程度上区分商业利益和公共利益，既保证了城市建设的需要，又保护了居民的利益；既维护了一定程度上商业开发过程中大多数人的利益，又充分保护了居民行使权力，从而制订出即符合《宪法》、《物权法》公共利益的规定，又从现实社会保证法律促进市场经济的进一步发展。
（二）切实保护拆迁期间的被拆迁人的利益
国家外汇管理局


国家外汇管理局关于印发《银行执行外汇管理规定情况考核办法（试行）》的通知

文号:汇发[2008]40号　


国家外汇管理局各省、自治区、直辖市分局、外汇管理部，深圳、大连青岛厦门、宁波市分局；各中资外汇指定银行：
为激励银行贯彻和实施外汇管理规定，促进银行依法合规经营，根据《中华人民共和国外汇管理条例（中华人民共和国国务院令［２００８］第５３２号）《金融违法行为处罚办法（中华人民共和国国务院令［１９９９］第２６０号）及相关规定，国家外汇管理局制定了《银行执行外汇管理规定情况考核办法（试行）（见附件，以下简称《办法）。现就有关问题通知如下：
一、国家外汇管理局各分局、外汇管理部接到本通知后，应立即转发辖内支局、城市商业银行农村商业银行外商独资银行、中外合资银行、外国银行分行以及农村合作金融机构，尽快完成对所辖支局、银行的业务操作培训，严格遵照《办法》规定，公平、公正地开展对辖内银行的考核工作。
二、各中资外汇指定银行应尽快转发所辖分支机构，认真落实《办法》的相关要求，依法合规办理各项业务。
三、２００８年度外汇局对银行考核的周期为９月１日至１２月３１日。
执行中如遇问题，请及时向国家外汇管理局相关部门反馈。联系电话：０１０－６８４０２１２９（综合司），６８４０２４６４（国际收支司），６８４０２２８２（经常项目管理司），６８４０２３６６（资本项目管理司），６８４０２０５０（管理检查司）
特此通知。


附件： 《银行执行外汇管理规定情况考核办法（试行）》



第一条 为激励银行认真贯彻和实施外汇管理规定，促进银行依法合规经营，根据《中华人民共和国外汇管理条例》、《金融违法行为处罚办法》等相关规定，制定本办法。
第二条 国家外汇管理局及其分支局（以下简称外汇局）对银行执行外汇管理规定的情况按年度进行考核。考核周期为每年1月1日至12月31日。
第三条 考核内容、方法和标准由国家外汇管理局统一制定。外汇局设立考核工作小组，负责实施具体考核工作。
第四条 考核内容及分值：
（一）业务合规，占60分。考核银行按外汇管理规定办理相关业务情况。
（二）数据质量，占30分。考核银行按外汇管理规定及时、准确、完整报送相关数据、信息和报表情况。
（三）内控制度，占6分。考核银行执行外汇管理规定的相关内控制度建立情况，监督执行情况。
（四）其他，占4分。考核银行对外汇管理规定的培训、宣传情况，对外汇管理工作要求的配合、落实情况，检查情况。
对于管理权在银行总行（外国银行分行头寸集中管理行、主报告行、短期外债管理行等视为总行）的业务，设置总行单独考核指标。总行单独考核指标不作为对银行分支机构的考核内容。
对于仅由部分银行开办的特殊业务，作为附加项目由外汇局相关部门进行专项考核。
第五条 考核评分采取扣分方式。外汇局按照本办法第四条所列考核内容及相应考核标准（详见附1），以日常监管中发现银行存在的问题作为依据，并结合现场核查，进行各项目分值扣减。
对于银行没有开办相应业务的考核指标，不予考核，为保持与开办相应业务银行的可比性，在计算此类银行总分值时将参照该银行其它同类指标的得分情况予以调整。
第六条 外汇局对银行考核，按法人和属地相结合方式进行。
（一）政策性银行和全国性商业银行（国有商业银行和股份制商业银行）总行由国家外汇管理局负责。
（二）上述银行的分支机构、城市商业银行、农村商业银行、外商独资银行、中外合资银行、外国银行分行以及农村合作金融机构，由所在地外汇局负责。
（三）外汇管理权限下放的，由所在地外汇局负责考核。
第七条 银行考核结果汇总方法为：
（一）外汇局各业务部门将银行各分支机构实际考核得分根据其同期国际收支业务量（国际收支申报笔数）加权平均后，计算该银行单项指标最后考核得分，即：
银行单项指标考核结果=(下级行1得分×该行国际收支申报笔数+下级行2得分×该行国际收支申报笔数+……)/(下级行1国际收支申报笔数+下级行2国际收支申报笔数+……)
对于银行总行和分支机构共有的考核指标，将总行视为一家分支机构，与其他分支机构的得分一并汇总。
（二）考核工作小组将银行单项指标得分之和乘以90%，再与总行单独考核指标得分加总，作为银行全行最终考核结果，即：
银行全行最终考核结果= ∑银行全行各单项指标得分（总行单独考核指标除外）×90%+总行单独考核指标得分
附加项目得分在计算银行最终考核成绩时予以单列。
第八条 银行考核结果的报送程序如下：
（一）外汇局业务部门在评分完成后应将政策性银行、全国性商业银行（国有商业银行和股份制商业银行）分支机构的考核结果分别汇总，以书面形式报送至上一级外汇局对应业务部门（报表格式详见附2）。计划单列市分局应将辖内银行的考核结果直接上报国家外汇管理局，同时抄送所在地外汇局省级分局。
对于跨地区经营的外商独资银行、中外合资银行和城市商业银行分支机构的考核结果，由所在地外汇局以书面形式告知该银行总行所在地外汇局。
国家外汇管理局各分局、外汇管理部（以下简称各分局）业务部门应于每年2月15日之前将辖内银行的上一年度考核结果报送国家外汇管理局对应业务部门。
（二）外汇局业务部门将银行单项业务考核结果汇总后报本级外汇局考核工作小组。
第九条 外汇局根据银行最终考核结果，将被考核银行评定为A、B、C三类，并就银行执行外汇管理规定情况形成整体评估报告。
各分局考核工作小组应于每年3月15日之前向国家外汇管理局考核工作小组提交对辖内银行的考核评估报告。
第十条 外汇局应于每年3月底前将银行上一年度的考核结果和评定等级采取适当方式通知被考核银行，并视情况将银行执行外汇管理规定的整体评估情况予以上报、公布。
第十一条 外汇局对银行进行考核，应留存相应业务记录，并保留24个月。
第十二条 外汇局应将考核中发现的问题及时与银行沟通，督促银行整改。
第十三条 国家外汇管理局各业务部门应对下级外汇局的考核工作予以监督指导。
第十四条 本年度新开设的银行自下一年度参加考核。
第十五条 本办法由国家外汇管理局负责解释。
第十六条 本办法自2008年9月1日起实施。

附：
1、银行执行外汇管理规定情况考核内容及评分标准（试行）
2、银行执行外汇管理规定情况考核评分成绩表