境外个人在华购置房地产的政策与实务

奚正辉


　　中国房地产市场经历了近10年的涨幅，目前已进入一个相对稳定的时期，随着中国经济的发展和人民币升值的预期，有越来越多的境外个人想在中国直接购买房地产。但为了抑制房地产泡沫，中国政府对房地产市场的调控力度却越来越大，各种限制法规、政策频繁出台，着实令境外个人望房兴叹。

一、 境外个人在华购买房地产的政策演变

　　国家对境外个人在华购买房地产的相关法规、政策是随着中国的改革开放一起进行的，主要经历了四个阶段：
　　第一，起始阶段。1980年3月5日，国务院转发了《关于用侨汇购买和建设住宅的暂行办法》规定：鼓励华侨、归侨、侨眷用侨汇购买和建设住宅。他们购买和建设的住宅，产权和使用权归己，国家依法给予保护。该办法也适用于港澳、台湾同胞和中国血统外籍人以及他们在我境内的亲友。该政策的出台，推动了中国一些沿海城市建造许多侨汇房，并出售给华侨等，这也是新中国对外开放房地产市场的开始。
　　第二，发展阶段。在20世纪80年代末90年代初，中国政府允许房地产开发商建造外销房，将该商品房销售给境外人士，那时商品房有外销与内销之分，境外人士只能购买外销商品房。1994年11月15日，建设部制定了《城市商品房预售管理办法》，第8条规定：需向境外预售的，应当在《商品房预售许可证》上注明外销比例。
　　第三，鼎盛阶段。为了促进房地产市场的快速发展和改善投资环境，实现全面开放，中国各地政府逐步取消了境外人士在华购房的限制，除国家安全外，境外人士可以购买任何中国的房地产。
　　2002年8月，北京市国土资源和房屋管理局下发了《关于调整本市内外销商品房管理有关规定的通知》，从2002年9月1日开始，北京市取消本市商品房分“内销”、“外销”的规定。
　　2001年7月16日，上海市人民政府下发了《关于本市内外销商品住房并轨的若干意见的通知》，通知合并了内销、外销商品住房；取消原有的内、外销商品住房项目土地使用权出让金价格的差别，也就是境外人士可以购买上海的任何住宅，但非居住用房还有限制。
　　2003年2月18日，上海市房屋土地资源管理局下发了《关于取消本市非居住房屋租售对象限制的通知》，自2003年3月1日起，取消本市国有土地上的各类非居住房屋的租售对象限制，全面建立开放、统一的商品房交易市场。
　　第四，管制阶段。随着外资不断地涌入中国房地产市场，中国的房地产价格快速攀升，房价远高于普通百姓的承受力，房屋的空置率急剧上升，产生了房地产市场泡沫，不仅导致了居者无其屋，而且昂贵的房价增加了商业的成本，严重影响了商业、工业的发展。为了遏制房价的上涨，2005年5月9日，国务院办公厅转发了《关于做好稳定住房价格工作意见的通知》，中国政府开始全面介入房地产市场，中国房地产市场的宏观调控由此拉开了序幕。
　　为了遏制房价的进一步上扬，2006年7月11日，建设部等六部委联合发布了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，第十条规定：“境外机构在境内设立的分支、代表机构(经批准从事经营房地产业的企业除外)和在境内工作、学习时间超过一年的境外个人可以购买符合实际需要的自用、自住商品房，不得购买非自用、非自住商品房。在境内没有设立分支、代表机构的境外机构和在境内工作、学习时间一年以下的境外个人，不得购买商品房。港澳台地区居民和华侨因生活需要，可在境内限购一定面积的自住商品房。”需注意的是，该意见是限制境外人士在中国大陆购买房屋，但境外人士原来购买的房地产，还是可以自由出售的。

二、境外个人在华购置房地产的实务

1、 签订购房合同

　　目前在中国的主要城市购买一手房基本上购房合同都是从政府网站上直接打印下来的示范文本。像上海的二手房交易的文本也须在网上打印。在签署购房合同是，一定要仔细阅读购房合同，看自己的条件是否都写在上面，尤其要注意补充条款。在制定合同时，购房者的关键义务是付款，所以要注意付款的日期是否太紧张，购房者的权利是收楼并取得房地产权证，所以要注意收楼及取得产权证的时间。
　　作为境外人购房，其购房合同需要公证，这比国内人购房多了一道程序。境外人办理抵押贷款，所签订的贷款抵押合同，也需要公证。公证其实是一个审查的程序，最大限度的保证该合同的真实性，有利于保障交易的安全及稳定。但中国也并不是所有地方都规定境外人购房必须要公证，例如北京，就已经取消了境外人购房公证。

2、 结汇支付房款

　　买房必然涉及到支付房款的问题，如果境外个人在中国境内有人民币存款，则可以省去很多麻烦，直接将房款从境内人民币账户划至开发商指定的人民币收款帐户中即可。但是，多数境外个人并没有现成的人民币，而是需要将境外资金通过外汇管理部门办理相关结汇手续后，才能支付房价款。这样，相对于人民币直接支付的情形，则增加了结汇这一道购房门槛。
　　2006年9月1日，国家外汇管理局和建设部联合发布了《关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》，就境外个人购房资金结汇问题作出了规定。
　　根据外汇《通知》，港澳台居民和华侨向外汇指定银行申请购房款结汇时，需要向银行提交商品房销售合同或预售合同、《港澳居民往来内地通行证》等有效身份证明和房地产主管部门出具的该境外个人在所在城市购房的商品房预售合同登记备案等相关证明。对于港澳台居民、华侨以外的境外个人，除了提交前述购房合同、身份证明和合同备案证明之外，还需要向银行提供一年期以上的境内有效劳动雇佣合同或学籍证明。外汇《通知》同时规定，开发商的经常项目外汇账户不得保留境外个人境外汇入的购房款，必须经外汇指定银行对境外个人提交的申请材料进行真实性审核确认后，直接将结汇款项划入开发商的人民币账户。
　　在上海，2006年12月13日，上海市房屋土地资源管理局制定了《关于购房结汇出具相关证明的通知》，其规定：“一、境外机构和个人购买本市预售商品房的，在签订上海市商品房预售合同并网上备案后，应当按规定向房屋所在地区县房地产交易中心申请办理预售合同预告登记，取得预告登记证明。该预告登记证明可作为向外汇指定银行申请购房结汇的相关证明。二、境外机构和个人购买本市现售商品房或存量房屋，签订上海市商品房出售合同或上海市房地产买卖合同并网上备案的，在办理新建商品房转移登记前，经房屋所在地区县房地产交易中心确认后，开具《境外机构和个人购买本市房屋已网上备案的证明》，可以作为向外汇指定银行申请购房结汇的相关证明。”在预售的情况下，只有做了预告登记，购房者才能将外汇结汇并支付到开发商人民币账户。

3、 向银行申请贷款

　　银行对境外个人申请贷款审核比较严格，一般都由银行直接审核。需向银行提供如下材料：房屋购买合同、护照、结婚证（或单生证明）以及个人收入证明（或税单）、在中国境内工作或学习满1年的证明。
　　《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》规定：借款人申请个人商业用房贷款的抵借比不得超过60%，贷款期限最长不得超过10年，所购商业用房为竣工验收的房屋。
　　《中国人民银行关于调整住房信贷政策有关事宜的通知》：从2006年6月1日起，个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30%；但对购买自住住房且套型建筑面积在90平方米以下的仍执行首付款比例20%的规定。
　　境外个人购房时可以向任何一家国内银行借人民币，不过境外人还可以向外资银行申请借外币支付房款，以后逐月偿还外币。借外币的优势在于贷款利率比较优惠，而且随着人民币的升值，还外币可以赚汇率差。
　　作为境外个人在中国购房，其也可以在外国直接融资，然后将该外币资金直接汇到中国，结汇后支付房款。
　　境外人在国内贷款，签署的抵押贷款合同也许办理公证，银行通常在取得他项权利证后直接将该贷款支付给出售方。

4、 办理房地产权证

　　根据中国的法律规定，房屋所有权的取得必须以登记为准，即购房者自有关房地产管理部门对房屋所有权予以登记之日取得该房屋的所有权。
　　办理产权证时，须缴纳税费后才能办理转移登记，手续较为繁琐，而且费时，建议找专业人士代为办理。

希望本文对有意在中国境内购置房地产的境外人士有所帮助。

上海中汇律师事务所 奚正辉 律师
国家公务员局


关于印发《公务员职业道德培训大纲》的通知

国公局发[2011]10号


各省、自治区、直辖市公务员局，新疆生产建设兵团人事局，国务院各部委、各直属机构人事部门：

为学习贯彻胡锦涛总书记在庆祝建党90周年大会上重要讲话精神，落实《国务院办公厅关于转发人力资源社会保障部 国家公务员局2011—2015年行政机关公务员培训纲要的通知》（国办发[2011]14号）关于加强公务员职业道德培训的要求，我局制定了《公务员职业道德培训大纲》，现印发给你们。请结合实际，认真贯彻实施。

加强公务员职业道德建设，是贯彻落实“德才兼备，以德为先”用人标准，不断提升公务员队伍职业道德水平的重要举措，对于增强政府和公务员队伍的公信力、巩固党的执政基础具有重要意义。各地、各部门要把加强公务员职业道德建设作为一项战略任务摆上重要议事日程，切实抓紧抓好。要把公务员职业道德建设与开展带头创先争优争做人民满意公务员活动结合起来，通过开展大规模培训、认真选树公务员职业道德楷模、持久推进公务员职业道德文化养成、不断强化公务员职业道德社会监督评议等有效载体和抓手，增强公务员职业道德建设的针对性、实效性。要把加强公务员职业道德建设与健全公务员管理制度紧密结合起来，坚持将职业道德作为公务员选拔任用的重要标准、考核奖励的重要依据、监督约束的重要手段，不断建立健全长效机制，夯实公务员职业道德建设的制度基础。请各地、各部门及时将有关经验做法报送我局培训与监督司。









二〇一一年十月十七日






公务员职业道德培训大纲





一、指导思想和目标

高举中国特色社会主义伟大旗帜，以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，深入贯彻落实科学发展观，以忠于国家、服务人民、恪尽职守、公正廉洁为主要内容，大力加强公务员职业道德培训，全面提升公务员职业道德水平，努力造就一支政治信念坚定、精神追求高尚、职业操守良好、人民群众满意的公务员队伍。

二、培训对象

全体行政机关公务员和参照公务员法管理的机关（单位）中除工勤人员以外的工作人员。重点加强担任领导职务公务员的教育培训，着力加强基层一线、窗口部门等直接服务人民群众公务员的教育培训。

三、培训要求

将公务员职业道德培训列入公务员初任、任职和在职培训的必修内容，作为每个培训班次的重要内容。“十二五”时期，将全体行政机关公务员和参照公务员法管理单位工作人员轮训一遍，培训时间不少于6学时。建立培训长效机制，将公务员职业道德培训作为长期培训内容。创新培训方式方法，注重理论联系实际，积极推行案例教学、现场教学等有效方式，使公务员职业道德培训更具吸引力、感染力，更具针对性、实效性。

四、培训内容

【基础知识】

1．道德、职业道德的含义和作用

2．公务员职业道德的内涵和作用

3．公务员的责任、义务和纪律

4．公务员的世界观、权力观、事业观

5．中国古代如何加强“官德”修养

6．社会主义核心价值体系主要内容

7．党中央国务院关于公务员作风建设和反腐倡廉建设有关要求

8．国外公务员职业道德的主要内容、特点和加强公务员职业道德建设的做法

9．加强公务员职业道德建设的重要意义

10．加强公务员职业道德建设的原则和实现途径

【专题一】 忠于国家

忠于国家是公务员的天职。

1．忠于中国特色社会主义事业，坚决拥护中国共产党的领导，坚定理想信念，在思想上、政治上、行动上与党中央保持高度一致；

2．忠于国家利益，维护党和政府形象、权威，维护国家统一和民族团结，严守国家秘密，同一切危害国家利益的言行作斗争；

3．忠于国家宪法，模范遵守法律法规，按照法定的权限、程序和方式执行公务，知法守法、依法办事，维护法律尊严。

【专题二】 服务人民

服务人民是公务员的根本宗旨。

1．树立和坚持马克思主义群众观点，尊重人民群众历史主体地位，坚持以人为本、执政为民，对人民负责，为人民服务，受人民监督，让人民满意，永做人民公仆；

2．增强对人民群众的深厚感情，保持同人民群众的血肉联系，把实现好、维护好、发展好最广大人民根本利益作为工作的出发点和落脚点；

3．坚持群众路线，尊重群众首创精神，深入调查研究，问政于民、问需于民、问计于民，积极回应人民群众要求；

4．提高为人民服务本领，善于做群众工作，努力提供均等、高效、廉价、优质公共服务，促进科学发展和社会和谐。

【专题三】 恪尽职守

恪尽职守是公务员的立身之本。

1．增强职业使命感和责任意识，树立正确的世界观、权力观、事业观，把个人价值的实现融入到为党和人民事业的不懈奋斗之中；

2．弘扬职业精神，勇于创造、敢于担当，顾全大局、甘于奉献，在完成急难险重任务、应对突发事件等考验面前冲锋在前；

3．发扬职业作风，求真务实、勤于任事，艰苦奋斗、淡泊名利，兢兢业业做好本职工作；

4．严守职业纪律，严于律己、谨言慎行，不玩忽职守、敷衍塞责，不滥用职权、徇私枉法。

【专题四】 公正廉洁

公正廉洁是公务员的基本品质。

1．崇尚公平，履职为公，办事出于公心，努力维护和促进社会公平正义；

2．正气在身，坚持真理、崇尚科学，诚实守信、为人正派，不以私情废公事，不拿原则作交易；

3．为政以廉，坚守信念防线、道德防线、法纪防线，不以权谋私，勇于同腐败现象作斗争，弘扬传统美德，模范遵守社会公德和家庭美德。

【典型案例】

1．模范践行公务员职业道德的典型案例

2．公务员日常工作中遇到的有关职业道德的案例

3．严重违反公务员职业道德的典型案例