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上海市房屋售后包租试行办法

时间:2024-05-20 21:50:22 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:8215
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上海市房屋售后包租试行办法

上海市房地产交易中心


上海市房屋售后包租试行办法
上海市房地产交易中心



为进一步活跃和规范房屋租赁市场,促进房地产市场流通和有利房地产市场的健康发展,特就本市新建商品房和存量房屋售后包租管理制定本试行办法:
一、房屋售后包租是指房地产开发经营企业或房屋产权单位(以下简称出售人),在其投资建造的商品房或存量产权房屋(以下简称房屋)出售时与买受人约定,在出售后的一定年限内由出售人以代理出租的方式进行包租,以包租期间的租金冲抵部分售房价款或偿付一定租金回报的行
为。
二、凡出售人按市场价格出售,以一定租金回报实施售后包租的,所定的租金回报不得高于市场上同类房屋正常出租业务所得的平均利润,并必须向购房人提供相应的担保。
三、上海市房屋土地管理局(以下简称市房地局)是本市房屋售后包租的行政主管部门。区、县房地产管理部门负责所辖区域内销商品房或内销存量产权房屋(以下简称内销房屋)售后包租的行政管理工作,业务上受市房地局领导。
四、房屋售后包租,出售人应与买受人同时签订“商品房出售合同”或“房屋买卖合同”(以下简称出售合同或买卖合同)和“房屋售后包租合同”(以下简称包租合同)。双方当事人订立出售合同或买卖合同的补充条款中应明确该房屋买卖价格,售后包租的价格折减金额或租金回报
金额,包租年限以及售后包租有关双方的权利、义务等内容。
双方当事人订立的房屋售后包租合同应当载明以下主要内容:
1.包租双方当事人的姓名或者名称及地址;
2.房屋的座落、面积、装修及设施状况;
3.房屋的用途;
4.包租年限;
5.房屋买卖价格、包租期间的租金回报或价格折减金额;
6.房屋出租及转租的约定;
7.房屋修缮责任;
8.违约责任;
9.争议的解决方式;
10.当事人约定的其他条款。
五、包租合同文本由出售人按上款规定自行拟订,也可采用市房地局制定的示范文本。
六、出售合同或买卖合同及包租合同签订后,双方当事人应将售后包租合同作为出售合同或买卖合同的附件,并按规定向市或区、县房地产交易中心办理过户审核和变更登记手续。
七、在包租期间,包租人应以代理出租的方式出租该房屋。包租人未经买受人的书面同意不得擅自将售后包租的该房屋再转包租。
八、包租人在包租期间,享有并承担包租合同规定的权利和义务,并且应当履行其代理买受人在包租期内签订的该房屋租赁合同规定的义务,但包租合同另有约定的除外。
九、包租期内,售后包租的房屋出租,包租人应按《上海市实施〈城市房屋租赁管理办法〉的意见》的规定,代理买受人与承租人签订房屋租赁合同。未经买受人的书面同意,包租人与承租人签订租赁合同的租赁期限不得超过包租合同约定的终止日期。
十、房屋租赁合同签订后,包租人与承租人应按规定向房屋所在地区、县房地产交易中心办理租赁合同登记备案并取得《上海市房屋租赁证》。办理登记时,包租人除应按《上海市实施〈城市房屋租赁管理办法〉的意见》规定提交证明文件外,还应附交已向市或区、县房地产交易中心
登记的包租合同。
十一、售后包租的房屋出租并办理登记后,承租人在租赁期限内,征得买受人书面同意或经买受人认可的包租人的书面同意,可以将该房屋的部分或全部转租他人。
十二、包租期内,包租人与买受人应严格履行售后包租合同,任何一方不得擅自变更、解除或终止售后包租合同。售后包租双方当事人若有纠纷,应协商解决。协商不能解决的,可选择向仲裁机构或仲裁向房屋所在地人民法院起诉。
十三、本办法自1998年9月1日起执行。



1998年9月1日
析“你能代表群众吗?”

《新闻周刊》第13期刊登了陈栋的一篇文章,内容是说一个上访者因其合法利益遭到侵害,找有关部门反映。上访者提出“群众利益无小事”时,接待上访者的领导用诘问的口气说:“你能代表群众吗?”
“你能代表群众吗?”的确,上访者是一个单个的公民。而“群众利益无小事”中的“群众”是一个集体概念。按照这位官员的逻辑,你上访者只是公民个人,不属于群众。因此,虽然“群众利益无小事”,而你的利益的确是小事。与我主管的工作、繁忙的公务相比,你的事情的确是小事。我可以不予理睬、处理。
我们可以设想一下这位官员当时说出这番话的缘由。可能是上访者所反映的事情一时解决不了,可能是这位官员心情不好、烦躁不安而出言不逊的,也可能是上访者已不止一次光顾这里,这位官员躲之不及勉强接待的。这位官员认为,你既然讲“群众利益无小事”,那好,你不是群众,我正好有充足的理由打发你。
我们知道,“群众”一词是一个集体概念。就其内涵来说,它是反映许许多多公民个人所构成的集合体的质的规定性。就其外延来说,它可以是反映单独公民个人的单独概念,也可以是反映普遍集合体的普遍概念。也就是说,“群众利益无小事”中“群众”的内涵,不仅指广义之上的人民群众,也是指狭义之上的人民大众里面的每一个个体,即具体的公民个人。
在我国,由于长达两千多年的封建统治,在统治者的心目中,老百姓就是被管理的对象,与管理者是不能平起平坐的,更不能相提并论。古代就曾有当官为“牧民”的说法。即把老百姓当作牲畜来管理。因此,历朝历代的统治者一直在老百姓头上作威作福。中国共产党人带领全国人民经过几十年艰苦卓绝的奋斗,才推翻了压在中国人民头上的“三座大山”。人民群众才真正当家做了主人。现在,我们共产党是执政党,是不能脱离人民群众的。执政党的最大危险就是脱离群众。“船能载舟,船亦能覆舟”,这早已是历史证明了的道理。
“你能代表群众吗?”我们不妨分析以下这位官员说出这句话的情形。首先,我们可以看出这位官员的群众意识不强。他自觉不自觉地把自己与人民群众划分开来,拉开了与人民群众的距离。在他的心目中,根本没有人民群众。虽然他可以开口闭口、台上台下去讲“群众利益无小事”,但在具体的公务活动当中,却忽视了群众和群众利益。用“眼中无人”、“目无群众”来形容这位官员,应该说是很准确的。殊不知,他自己也是人民群众中的一员。他之所以目无群众,是因为他身居领导岗位,脱离了群众的缘故。
其二、也反映出这位官员的服务意识不强。我们时常听到“领导就是服务”、“是人民群众的公仆”这些时髦而又动听的话语。但对这位官员而言,他是不会去当公仆,服务于群众的。他是要当老爷,要当凌驾于群众之上的“父母官”的。这位官员的工作观念不改,“群众利益无小事”对他来说只是一句空话。而要落实“权为民所用、情为民所系、利为民所谋”,也只是唱高调而已。至于我党“全心全意为人民服务”的宗旨,更是被这位官员置于脑后的。要想这位官员为你服务,答案是不可能的。理由是同样的,你能代表“人民”吗?
其三、还反映了这位官员的工作作风差。人民群众来反映问题,他非但不去审视过去工作中的失误和瑕疵,寻找解决问题的方法和途径,而是与来访者打嘴战、搞辩论,认为来访者不属于解决问题的对象。可以猜想,来这位官员的机关里办事,肯定是门难进、脸难看、事难办的。这样的机关、这样的领导,怎么去践行“三个代表”的重要思想?
现在,我们顺着这位官员的诘问回答,我不能代表群众。那么,我们反问一下,那谁能代表群众呢?是你这位官员?答案是否定的。我想,这位官员在回答这反问的时候,或是哑口无言,或是答曰“大多数老百姓能代表群众”。如果是这样,大多数老百姓都到这位官员那儿去上访,人民群众有民怨民愤了,他才知道“群众利益无小事”,才把它当作大事来重视、处理。如果都像这位官员那样,我们如何才能维护来之不易的安定团结的政治局面?如何才能维护社会的稳定?做到执政为民、执法为民,确保改革开放的顺利进行?
最后,我们还要询问一下这位官员,当他离开领导岗位的时候,恢复了他是老百姓中的一员这一本来面目的时候,当他到有关部门反映问题和情况,被对方责问“你能代表群众吗?”的时候,不知这位官员如何回答?有何感想?
(如要转载,请事先联系)

安徽省宣城市宣州区法院 骆玉生
电话:0563--2515685(办)
传真:0563--2515968
电邮:lus3030685@yahoo.com.cn


舟山市人民政府关于印发舟山市政府非税收入管理暂行办法的通知

浙江省舟山市人民政府


舟山市人民政府关于印发舟山市政府非税收入管理暂行办法的通知

舟政发(2008)2号

各县(区)人民政府,市政府直属各单位:

《舟山市政府非税收入管理暂行办法》已经市政府第9次常务会议讨论通过,现印发给你们,请认真贯彻执行。







二○○八年一月九日





舟山市政府非税收入管理暂行办法



第一章 总 则

第一条 为规范政府非税收入管理,增强政府宏观调控能力,根据财政部《关于加强政府非税收入管理的通知》(财综〔2004〕53号)等有关法律、法规和规章的规定,结合本市实际,制定本办法。

第二条 我市各级政府非税收入的征收管理、资金管理、票据管理及监督检查,适用本办法。

第三条 政府非税收入,是指除税收以外,国家机关、事业单位(不包括企业化管理的事业单位)、社会团体以及其他组织(以下简称执收单位),依法利用政府权力、政府信誉、国家资源、国有资产或提供特定公共服务、准公共服务取得并用于满足社会公共需要或准公共需要的财政资金。政府非税收入是财政收入的重要组成部分,是政府参与国民收入分配和再分配的一种形式。

第四条 政府非税收入纳入综合财政预算,实行收支两条线管理。

第五条 政府非税收入应当依法征收、规范执收、应收尽收。任何部门和单位不得擅自设立收入项目,超范围、超标准征收。

第六条 各级政府依法对非税收入管理工作进行领导,严格执行有关政府非税收入管理的法律、法规,推进政府非税收入管理工作的规范化和信息化,提高管理效率。

第七条 各级财政部门是政府非税收入的主管机关,依法履行政府非税收入管理职责,构建政府非税收入征管体系,建立健全管理制度,设立专门征管机构,统一管理政府非税收入资金。

第八条 执收单位应当履行下列职责:

(一)向社会公布由本执收单位负责征收或者收取的政府非税收入项目及其依据、范围、标准、时间和程序;

(二)在规定时间内向同级财政部门编报本部门、本单位政府非税收入年度计划草案;

(三)按照规定向缴款义务人足额征缴政府非税收入款项;

(四)记录、汇总、核对并向同级财政部门定期报告本单位政府非税收入收缴情况。

第九条 监察、审计、价格、人民银行等部门按照各自的职责,依法做好政府非税收入监督管理的有关工作。

第十条 对在政府非税收入管理工作中作出突出贡献、举报违法问题有功的单位和个人,政府或财政部门应当给予表彰、奖励。



第二章 非税收入范围和内容

第十一条 政府非税收入包括:

(一)行政事业性收费收入;

(二)政府性基金收入(含资金、附加,不含社会保障基金、住房公积金);

(三)罚没收入;

(四)主管部门按规定或者经批准从所属单位集中的收入;

(五)彩票公益金收入;

(六)以政府名义接受的捐赠收入;

(七)国有资源(资产)有偿使用收入;

(八)国有资本经营收入;

(九)其他收入。

第十二条 行政事业性收费是根据法律、法规和规章的规定,依照规定程序批准,在向公民、法人提供特定服务的过程中,按照成本补偿和非盈利原则向特定服务对象收取的费用。

政府性基金是指根据法律、法规和规章的规定, 为支持某项公共事业发展,无偿征收的具有专项用途的财政资金。

罚没收入是指依据《中华人民共和国行政处罚法》和其他有关法律、法规和规章的规定收取的罚没款收入。

主管部门集中收入是指经财政部门批准的部门或组织集中所属事业单位的收入。

彩票公益金是指政府为支持社会公益事业发展,经国家批准通过发行彩票筹集的专项财政资金。

以政府名义接受的捐赠收入是指以政府、国家机关、事业单位、代行政府职能的社会团体及其他组织名义接受的非定向捐赠收入,不包括定向捐赠收入以及以不实行公务管理的事业单位、不代行政府职能的社会团体、企业、个人或其他民间组织名义接受的捐赠收入。

国有资源有偿使用收入是指利用国有资源取得的收入。包括土地出让金收入,新增建设用地土地有偿使用费,海域使用金,探矿权和采矿权使用费及价款收入,场地和矿区使用费收入,出租汽车经营权、公共交通线路经营权、汽车号牌使用权等有偿出让取得的收入,政府举办的广播电视机构占用国家无线电频率资源取得的广告收入,以及利用其他国有资源取得的收入。

国有资产有偿使用收入是指利用国有资产取得的收入。包括国家机关、事业单位、代行政府职能的社会团体以及其他组织的固定资产和无形资产出租、出售、出让、转让等取得的收入,利用政府投资建设的城市道路和公共场地设置停车泊位取得的收入,以及利用其他国有资产取得的收入。

国有资本经营收益是指应当依法由国有资本享有的收益,包括国有资本分享的企业税后利润,国有股股利、红利、股息,企业国有产权(股权)出售、拍卖、转让收益和依法由国有资本享有的其他收益。

其他收入是除上述收入以外的其他财政性资金。



第三章 征收和收缴管理

第十三条 政府非税收入项目,应当由法定执收单位征收。法定执收单位依法委托其他单位征收的,委托单位应当将委托协议书送财政部门备案。法律未明确而确需委托其他单位征收的,经财政部门批准后方可委托。

政府非税收入项目未确定执收单位的,由财政部门直接征收,也可以委托有关单位征收。未经财政部门批准,任何部门和单位不得擅自下放或违法委托征收政府非税收入。

委托其他单位征收的,委托单位应当对受委托单位的征收行为实施监督,并承担相应的法律责任。受委托单位应当在委托范围内实施征收行为,不得转委托。

第十四条 各级财政部门应当选定政府非税收入代收银行,并在选定的代收银行开设市本级非税收入汇缴专户,用于归集、记录、结算政府非税收入资金。

第十五条 执收单位应将收取的政府非税收入直接缴入政府非税收入汇缴专户,不得擅自开设政府非税收入过渡性账户。对不宜由银行代收的政府非税收入,经同级财政部门核准,执收单位可以开立收入汇缴过渡户,专门用于政府非税收入收缴,不得用于单位支出。

执收单位不得隐匿、转移、截留、坐支、挪用、私分政府非税收入,不得将收取的政府非税收入缴入各级财政级非税收入汇缴专户以外的账户。

第十六条 代收银行要根据“收支两条线”工作要求,办理开设非税收入结算账户、非税收入收缴汇划清算以及信息传递等业务。各代收银行按照“就近缴费、专柜办理”的原则,开展业务,并按财政部门和各相关单位的要求提供报表、清单及对账、查询等服务。

第十七条 政府非税收入一般实行收缴分离方式,暂时难以收缴分离的少量零星收入和当场执收收入实行集中汇缴的方式。

收缴分离是指由缴款人持执收单位开具的政府非税收入缴款凭证,直接将应缴款项缴入各级政府非税收入汇缴专用账户。

集中汇缴是指由执收单位将暂时难以实行收缴分离的少量零星收入和当场执收收入汇总后缴入政府非税收入汇缴专用账户。

第十八条 罚没款实行罚缴分离的办法。被处罚人应当持处罚通知书到代收银行缴纳罚款。法律规定可以当场执收的罚没款,由执收单位收取后直接缴入国库或通过政府非税收入汇缴专户汇总后缴入国库。

第十九条 按照国家有关规定需要缴纳税金的政府非税收入,执收单位应按规定使用税务发票,并将收取的政府非税收入全额上缴政府非税收入汇缴专户,缴纳的税金列报相应支出。

第二十条 政府非税收入缴款义务人应当依法履行缴款义务,按照规定的时间和数额,将有关款项缴入政府非税收入汇缴专户或执收单位。

第二十一条 执收单位要严格依法执收,未经批准不得缓征、减征、免征政府非税收入。

因情况特殊确需缓征、减征、免征的,应当由缴款义务人向执收单位提出书面申请,按权限和程序审批。

对已上缴的误征、多征和批准减免的政府非税收入,缴款义务人可以向执收单位提出退还申请,由执收单位签署意见,经同级财政部门审核后退还。

第二十二条 政府非税收入征管所需费用纳入政府财政预算,不得直接计提或坐支。



第四章 资金管理

第二十三条 财政部门要按照建立公共财政基本框架的要求,编制综合财政预算,把政府非税收入形成的可用财力一并纳入预算编制范围,统筹安排财政支出。

第二十四条 政府非税收入资金实行分类管理。对各种政府性基金和部分具有特定用途的行政事业性收费,实行专款专用,与单位支出脱钩。对行政事业性收费及其他收入中用于单位基本支出和项目支出的收入,通过部门预算安排,实行收支脱钩管理。上述两类以外的其他政府非税收入,除按规定安排相应的补偿性征收成本和手续费(佣金)支出外,其余由政府统筹安排使用。

第二十五条 财政部门应当加强对政府非税收入汇缴专户的管理,建立、健全资金收缴、清算的有关制度,规范和完善政府非税收入汇缴专户财务、会计核算办法,并按规定将有关资金通过政府非税收入汇缴专户及时上缴国库、预算外资金财政专户和其他财政特设专户。

第二十六条 上下级分成的政府非税收入,应当通过国库或政府非税收入汇缴专户上解、下拨,不得在上下级执收单位之间直接划拨。

第二十七条 规范和完善政府调剂资金征集办法,市政府对市本级政府非税收入中用于单位基本支出和项目支出的收入项目实行适当统筹调剂,按一定范围和比例征集政府非税收入调剂资金。政府非税收入调剂资金征集办法另行制定。



第五章 票据管理

第二十八条 财政部门应当依照有关法律、法规、规章和上级财政部门的有关规定,制定非税收入票据管理的具体办法,做好非税收入票据的印制、发放、核销、检查及其他监督管理工作。

第二十九条 执收单位征收或者收取非税收入,应当向缴款义务人出具由财政部门统一印制的非税收入票据,不出具规定非税收入票据的,缴款义务人有权拒绝缴款。《税收征管法》或其他法律、法规另有规定的,从其规定。

第三十条 除财政部门确定的政府非税收入票据印刷企业外,其他任何组织和个人不得承印非税收入票据。

非税收入票据承印企业不得向财政部门以外的任何单位或者个人提供非税收入票据。

第三十一条 执收单位使用的非税收入票据,按照收入级次或者财务隶属关系向财政部门申领。

执收单位应当建立健全非税收入票据领用、保管、缴销、审核等制度,确定专人负责,保证票据安全。

禁止转让、出借、代开非税收入票据;禁止私自印制、伪造非税收入票据;禁止使用非法票据或者不按照规定开具非税收入票据。

遗失非税收入票据的,应当及时报告财政部门,并公告作废,财政部门应及时核实处理。



第六章 监督检查

第三十二条 各级政府对所属部门(单位)和下级政府执行政府非税收入法规情况进行监督,依法处理政府非税收入管理中的重大问题。

第三十三条 财政部门应当建立政府非税收入监督检查制度,加强日常监督检查,依法查处违法违规行为。相关部门和单位应当如实提供账证、报表、票据等有关资料,自觉接受财政部门的监督检查。

第三十四条 监察、审计、价格、人民银行等部门应当按照各自职责,做好政府非税收入的有关监督检查工作。

第三十五条 任何单位和个人有权举报政府非税收入征收、使用管理中的违法违纪行为。监察、财政、审计、价格、人民银行等部门应按照各自的职责受理有关举报、投诉,并为举报人保密。



第七章 法律责任

第三十六条 执收单位和个人有下列违反政府非税收入管理规定行为的,由财政部门或其他有关部门责令改正,限期退还违法所得。有关部门应根据《财政违法行为处罚处分条例》(国务院令第427号)、《违反行政事业性收费和罚没收入收支两条线管理规定行政处分暂行规定》(国务院令第281号)及财政部《行政事业性收费和政府性基金年度稽查暂行办法》(财综〔2002〕38号)等有关法律、法规、规章的规定,对违法、违规单位和直接负责的主管人员和其他责任人员给予处罚和处分,构成犯罪的,依法追究刑事责任。

(一)违法设定政府非税收入项目,或超范围、超标准征收的;

(二)擅自下放、违法委托政府非税收入执收权的;

(三)未按照收缴分离和集中汇缴规定执收政府非税收入,或违法当场收取现款的;

(四)擅自开设政府非税收入过渡性账户,或隐匿、转移、截留、坐支、挪用、私分非税收入款项的;

(五)擅自缓征、减征、免征政府非税收入的;

(六)拖延、滞压、截留应当上解、下拨政府非税收入资金的;

(七) 擅自在上下级执收单位间直接上解下拨政府非税收入资金的;

(八)违法转让、出借、代开政府非税收入票据,或使用非法票据的;

(九)违法发放、销毁政府非税收入票据,或因工作人员失职造成政府非税收入票据毁损、灭失的。

第三十七条 财政、审计、价格等部门工作人员在政府非税收入管理中有玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊行为的,由主管部门或监察部门给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第三十八条 代收银行违反本办法规定借故占用财政资金或发生拒收、压票行为,不及时汇划资金,不按照财政部门其他管理要求办理的,一经查实,由代收银行承担由此发生的一切损失,并由财政部门给予通报批评。情节严重的,终止其代理资格。



第八章 附则

第三十九条 本办法由市财政局负责解释,并依据本办法制定有关实施细则。

第四十条 国务院、省人民政府对政府非税收入管理有新规定的,按照新规定执行。

第四十一条 县(区)人民政府可根据本办法制定符合当地实际的实施细则。

第四十二条 本办法自公布之日起施行。1998年7月20日发布的《舟山市本级预算外资金集中统一管理办法》(舟政〔1998〕27号)同时停止执行。