吉利省吉林市人大常委会


吉林市物业管理条例

吉林市第十三届人民代表大会常务委员会公告第139号

经吉林市第十三届人民代表大会第21次会议于2005年9月22日通过，吉林省第十届人大常委会第24次会议于2005年11月24日批准，现予以公布，自2006年1月1日起施行。


第一章总则


第一条为规范物业管理活动，维护业主和物业管理企业的合法权益，根据国务院《物业管理条例》及相关法律、法规，结合本市实际，制定本条例。

第二条本条例适用于本市行政区域内的物业管理活动。

第三条市房地产行政主管部门负责全市物业管理活动的监督管理工作。职责是：

(一)贯彻执行有关物业管理的法律、法规和规章。

(二)负责物业管理企业资质管理。

(三)负责物业管理招投标活动的指导监督。

(四)负责指导、协调、监督本市城区物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用。

(五)负责本市城区内物业管理区域的划分。

(六)受理物业管理投诉、查处物业管理违法案件。

其下设的物业管理办公室具体负责日常工作。

第四条县(市)、区政府指定的行政主管部门负责本辖区内物业管理活动的监督管理工作。职责是：

(一)贯彻执行有关物业管理的法律、法规和规章。

(二)组织召开首次业主大会。

(三)监督物业承接、交接工作和物业用房的使用。

(四)负责业主大会、业主委员会有关资料和物业服务合同的备案管理。

(五)受理物业管理投诉。

县(市)物业管理行政主管部门除前款规定的职责外，还应承担本辖区物业管理招投标活动的指导监督，指导、协调、监督专项维修资金的管理和使用，物业管理区域的划分和物业管理违法案件的查处工作。

第五条建设、规划、市政公用、环保、公安、城管执法等相关部门和街道办事处(乡镇人民政府)应按各自职责配合做好物业管理工作。

第六条新建住宅小区必须实行物业管理。

原有住宅物业应当实行物业管理，也可以根据业主意愿委托物业管理企业或专营公司实行专项服务。

非住宅物业应当逐步实行物业管理。

第二章业主及业主大会

第七条房屋所有权人为业主；一个物业管理区域的全体业主组成一个业主大会；业主大会选举产生业主委员会，业主委员会是业主大会的执行机构。

业主、业主大会、业主委员会的权利义务、职责按国务院《物业管理条例》的有关规定执行。

第八条业主人住率达到物业管理区域内房屋总建筑面积50％以上时，县(市)、区物业管理行政主管部门应当及时组织召开首次业主大会会议。

第九条业主大会会议决定事项实行投票表决。

住宅物业业主的投票权按套计算，每套住宅计一票。

非住宅物业的投票权按建筑面积计算，100平方米以下(含本数)的有1票投票权，每超过100平方米再计1票。

第十条未实施物业管理的住宅物业，经三分之二以上业主书面同意，可以实施物业管理或专项服务。

第三章物业管理企业

第十一条物业管理企业取得资质证书后，在核定的资质等级范围内从事物业管理活动。

第十二条物业管理企业的管理人员取得国家职业资格证书后，方可从事物业管理活动。

第十三条物业管理企业享有下列权利：

(一)按照物业服务合同的约定收取物业服务费。

(二)根据业主的委托，提供物业服务合同约定以外的服务项目时，收取相关费用。

(三)选聘专营公司承担专项服务。

第十四条物业管理企业履行下列义务：

(一)按照物业服务合同约定的服务内容、标准提供服务。收取物业服务费时应使用专用发票。

(二)每半年公布一次业主交费情况和物业服务费的使用情况。

(三)听取业主、业主大会、业主委员会对有关物业管理活动的意见和建议，并接受监督。

(四)对造成物业共用部位、共用设施设备损害的，代表业主要求其停止侵害、恢复原状、赔偿损失等。

(五)及时制止违反治安、消防、环保、装饰装修等方面规定的行为，并向相关部门报告。

(六)建立物业共用部位、共用设施设备的使用、公共秩序、环境卫生维护、突发事件处理等方面的规章制度。

(七)建立健全物业管理企业内部财务收支、物业维修台账、档案等内部管理制度。

第四章物业管理服务

第十五条一个物业管理区域应当由一个物业管理企业实施物业管理。

第十六条业主大会应通过招投标或业主大会决定的其他方式选聘物业管理企业。选聘后业主委员会须与选聘的物业管理企业签订物业服务合同，在县(市)、区物业管理部门指导监督下进行物业承接，并在合同生效之日起30日内备案。

第十七条物业服务合同期限终止90日前，业主委员会与物业管理企业应当协商续约事宜，续约的应续签合同。

不续约的，业主大会应当在合同期满前选聘其他的物业管理企业或决定采用其他的物业管理方式。原物业管理企业应在合同期满前10日内完成物业交接，并按规定移交有关资料。

第十八条物业管理企业、业主未能履行物业服务合同约定的义务，按法律规定和合同约定承担违约责任。

物业管理企业因管理原因造成业主财产损失或人身伤害的；应当承担法律责任。

物业管理企业放弃物业管理的，在业主大会确定新的管理方式前，由辖区街道办事处(乡镇人民政府)组织保洁企业实施保洁服务，并向业主收取相应费用；物业的维修由受益业主自行选择维修单位，并承担费用。

第十九条物业服务费收取标准应当在物业服务合同中约定，并在物业管理区域内显著位置或收费地点予以公示。

物业管理区域内已竣工但尚未售出或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费由建设单位交纳；物业产权发生转移的，原业主应当结清物业服务费。

第五章前期物业管理

第二十条前期物业管理是指新建住宅物业的业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由建设单位选聘的物业管理企业实施的物业管理活动。

第二十一条规划、设计新建住宅物业时，应当统筹规划、合理布局物业管理服务的各项设施，并按该物业管理区域房屋总建筑面积千分之四以上标准规划物业管理用房。

物业用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，不得改变物业用房的用途。

第二十二条住宅物业的建设单位应当在取得《商品房预售许可证》前，通过招投标方式选聘物业管理企业，并按有关规定备案。

投标人少于3个或者多层住宅物业建筑面积小于4万平方米(含本数)，高层住宅物业建筑面积小于2万平方米(含本数)的，也可以经住宅物业所在地的县(市)、区人民政府物业管理行政主管部门批准，采取协议方式选聘物业管理企业。

第二十三条建设单位须在住宅物业建成并验收合格后15日内，在物业管理行政主管部门的监督下，与中标的物业管理企业进行物业承接，并按规定移交有关资料。承接协议中应对物业及共用部位、共用设施设备质量、物业用房面积和位置、保修期内保修责任及其他事项予以约定。

第二十四条建设单位在申请办理《商品房预售许可证》时，须提供前期物业管理企业中标或协议选聘的备案证明，并在销售物业时，向买受人明示前期物业服务合同内容和业主临时公约。

第六章物业的使用与维护

第二十五条物业管理区域内的下列共用部位、共用设施设备，属于全体业主共同所有，不得擅自处分：

(一)物业用房。

(二)门卫房、电话间、监控室、地面架空层、共用走廊。

(三)按规划配建的非机动车车库。

(四)公共绿地、道路、场地、水景、文体设施等。

(五)其他依法归全体业主所有的设施设备。

第二十六条物业的使用禁止下列行为：

(一)改变原规划设计，损坏房屋承重结构。

(二)违法搭建建筑物、构筑物。

(三)改变房屋外立面造型。

(四)擅自改建、占用物业共用部位或损坏、占用、移装共用设施设备，在公共设备上设置障碍。

(五)存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危险物品或者存放、铺设超负荷物品。

(六)开办产生噪声的机械加工及娱乐项目等。

(七)使用燃煤炉灶或油烟无组织排放。

(八)法律、法规、规章禁止的其他行为。

第二十七条供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任；

水费、电费、燃气费、供热费、通讯费、有线电视收视费等由供水、供电、供气、供热等有关单位直接向最终用户收取。

第七章专项维修资金

第二十八条专项维修资金专项用于房屋共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造，不得挪作他用。

专项维修资金属于业主所有。

第二十九条购买新建住宅物业的，应缴存专项维修资金。收缴单位必须提供专项维修资金专用票据。办理所有权登记时，须出具专项维修资金专用票据。

第三十条专项维修资金的过户、续筹、结算，应遵守下列规定：

(一)业主转让房屋所有权时，结余维修资金不予退还，随房屋所有权同时过户。

(二)专项维修资金账面余额低于首次缴付额30％的，经业主大会会议研究决定，按业主房屋建筑面积的比例向业主续筹。

(三)房屋灭失的，将专户账面余额返还业主。

第三十一条专项维修资金实行专户存储，按户设置明细账，按单元、栋、物业管理区域核算。

第三十二条专项维修资金须经三分之二以上有投票权的受益业主书面同意方可使用。

物业管理行政主管部门应加强对专项维修资金管理使用情况的监督，具体监督办法由市人民政府制定。

第三十三条物业管理行政主管部门应当建立专项维修资金查询系统和监督制度以及业主查询和对账制度。

第八章法律责任

第三十四条违反本条例的，由市、县(市)物业管理行政主管部门按照下列规定予以处罚；责任人给他人造成损失的，应依法赔偿；构成犯罪的，依法追究刑事责任：

(一)违反第十一条规定，未取得资质证书的，没收违法所得，并处5万元至20万元的罚款；未在核定的资质等级范围内从事物业管理的，给予警告，责令限期改正，可以并处1万元至3万元的罚款。

(二)违反第十二条规定，物业管理企业聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的，责令停止违法行为，并处5万元至20万元的罚款。

(三)违反第十七条第二款、第二十三条规定，物业管理企业、建设单位不移交有关资料的，责令限期改正，逾期仍不移交的，并处1万元至10万元的罚款。

(四)违反第二十一条第一款规定，建设单位不按照规定配置物业管理用房的，给予警告，责令限期改正，没收违法所得，并处10万元至50万元的罚款。

(五)违反第二十一条第二款规定，未经业主大会同意，擅自改变物业用房用途的，给予警告，责令、限期改正，并处1万元至10万元的罚款；有收益的，所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。

(六)违反第二十二条规定，新建住宅物业的建设单位未通过招投标方式或未经批准通过协议方式选聘物业管理企业的，给予警告，责令限期改正，并处10万元以下的罚款。

(七)违反第二十五条规定，擅自处分属于业主的共用部位、共用设施设备的，给予警告，责令限期改正，并处5万元至20万元的罚款。

(八)违反第二十八条第一款规定，挪用专项维修资金的，追回挪用的专项维修资金，给予警告，没收违法所得，可以并处挪用数额2倍以下的罚款；物业管理企业挪用专项维修资金，情节严重的，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书。

第三十五条违反本条例第二十六条规定，造成物业损害的，由有关部门按有关规定予以处罚。

第三十六条当事人对行政处罚不服的，可依法申请行政复议或提请行政诉讼，当事人拒不履行行政处罚决定的，物业管理行政主管部门可依法申请人民法院强制执行。无法定事由，在行政复议和行政诉讼期间具体行政处罚行为不停止执行。

第三十七条物业管理行政主管部门工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由所在单位或上级机关给予行政处分。构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第九章附则

第三十八条本条例由吉林市人民代表大会常务委员会负责解释。

第三十九条本条例自2006年1月1日起施行。


湖南省财政厅 湖南省林业厅


湖南省财政厅、湖南省林业厅关于印发《湖南省财政森林生态效益补偿基金管理实施细则》的通知



湘财农〔２００７〕４９号
各市州财政局、林业局：
　　为进一步规范和加强中央和省级财政森林生态效益补偿基金管理，提高资金使用效益，根据财政部、国家林业局《中央财政森林生态效益补偿基金管理办法》（财农〔２００７〕７号）规定，结合湖南的实际情况，我们制定了《湖南省财政森林生态效益补偿基金管理实施细则》，现印发给你们，请遵照执行。
附件：湖南省财政森林生态效益补偿基金管理实施细则


湖　南　省　财　政　厅
湖　南　省　林　业　厅
二○○七年十月二十九日


湖南省财政森林生态效益补偿基金管理实施细则


　　第一章　总　则


　　第一条　为加强中央财政和省级财政森林生态效益补偿基金（以下简称财政补偿基金）的使用和管理，根据财政部、国家林业局《中央财政森林生态效益补偿基金管理办法》（财农〔２００７〕７号）第十九条规定，结合我省实际，特制定《湖南省财政森林生态效益补偿基金管理实施细则》（以下简称实施细则）。
　　第二条　森林生态效益补偿基金用于公益林的营造、抚育、保护和管理。财政补偿基金是森林生态效益补偿基金的重要来源，用于重点公益林和省级公益林的营造、抚育、保护和管理。
　　第三条　本实施细则所称公益林包括重点公益林和省级公益林。重点公益林是指按照国家林业局、财政部《重点公益林区划界定办法》（林策发〔２００４〕９４号）区划界定并经国家林业局和财政部核查认定的公益林。省级公益林是指按照《湖南省省级公益林区划界定办法》（湘林资〔２００７〕４８号）区划界定的公益林。


　　第二章　补偿标准


　　第四条　财政补偿基金平均标准为每年每亩５元，其中４．７５元为管护等支出，用于国有林业单位、集体和个人的管护等开支；０．２５元为其它支出，由省级财政部门列支，用于省级林业主管部门组织开展的公益林监测和管护情况检查验收、跨公益林区域营造生物防火林带等森林火灾预防以及维护林区道路的开支。
　　第五条　公益林所有者或经营者为林农个人的，财政补偿基金中４．７５元的管护等支出应支付给林农个人，由林农个人按照合同规定承担森林防火、林业有害生物防治、补植、抚育、管护等责任。林农个人同意统一管护的，可委托县、乡林业部门承担。委托县、乡林业部门承担森林防火、林业有害生物监测预报和管护的，发放给林农个人用于公益林营造、抚育和林业有害生物救治部分不得低于每亩３．５元，用于专职护林员劳务费每亩不高于０．８元，用于公益林资源监测、森林防火、林业有害生物监测预报每亩不高于０．４５元。
　　公益林所有者或经营者为国有林场、森林公园、苗圃、自然保护区、采育场等国有林业单位或村集体、集体林场的，财政补偿基金中管护等支出开支范围为：公益林管护人员劳务费、建立森林资源档案、森林防火、林业有害生物防治、补植、抚育以及其他相关支出。财政补偿基金中管护等支出不得用于弥补经营性亏损；修建楼堂馆所；购买小轿车、手机等交通工具及通讯设备以及其他与本细则第二条使用规定不相符的支出。
　　第六条　各市（州）、县（市、区）林业和财政主管部门发生的相关管理经费由同级财政统筹安排，不得在财政补偿基金中列支。



第三章　资金拨付与管理


　　第七条　市（州）财政部门和林业主管部门应于每年１１月３０日之前，联合向省财政厅和省林业厅报送本年度财政森林生态效益补偿基金项目工作总结，下年度财政森林生态效益补偿基金申请报告（工作总结和申请报告要分别按中央财政森林生态效益补偿基金项目和省级财政森林生态效益补偿基金项目上报）。项目工作总结和申请报告材料包括本年度财政森林生态效益补偿基金使用情况，公益林管护情况，以及本年度批准的征、占用公益林林地等情况；申请下年度财政森林生态效益补偿基金其它支出计划及相关附表（见附件５∶１—５）。
　　第八条　财政补偿基金拨付到省后，省财政厅会同省林业厅根据各市（州）纳入补偿的公益林面积和补偿标准，按照财政预算管理程序下达到市（州）。各市（州）财政局在收到省财政厅下达的财政补偿基金后，要在１５个工作日内将财政补偿基金下达到县（市、区）财政。各市（州）、县（市、区）财政和林业主管部门不得挪用财政补偿基金，也不得用财政补偿基金抵拨、抵扣往来单位欠款。
　　第九条　各县（市、区）财政和林业主管部门要在省财政厅下达补偿基金５０个工作日内，将应发公益林所有者或经营者的补偿基金通过乡镇财政“一卡通”存折发放到林农。对国有林业单位或村集体、集体林场的补偿基金，已实行国库集中支付的，资金拨付按照国库集中支付有关规定办理；未实行国库集中支付的，资金由县级财政部门或林业主管部门采取报账制等方式拨付，确保财政补偿基金及时足额拨付，专款专用。各级财政部门和林业主管部门应分别建立健全财政补偿基金拨付、使用和管理档案。对财政补偿基金实行专项管理，分账核算。
　　国有林业单位和集体应建立健全财务管理和会计核算制度，对中央财政补偿基金和省级财政补偿基金实行分账核算。
　　第十条　市（州）、县（市、区）林业主管部门应按隶属关系与承担管护任务的国有林业单位和集体签订公益林管护合同；国有林业单位、乡镇林业站、集体应与专职护林员签订公益林管护合同；村委会应与林农签订公益林管护合同。林业主管部门与承担管护任务的国有林业单位和集体签订公益林管护合同（样本）见附件１，国有林业单位、乡镇林业站、集体与专职护林员签订公益林管林合同（样本）见附件２，村委会与林农签订公益林管护合同（样本）见附件３。
　　第十一条　国有林业单位、集体和林农个人都应按照统一的合同规定，切实履行管护义务，承担管护责任，根据管护合同履行情况领取财政补偿基金。林农或村委会委托县、乡林业部门承担森林防火、林业有害生物监测预报和管护任务的，应与县、乡林业部门签订委托合同（合同格式见附件４），双方严格按合同履行公益林管护职责和使用补偿基金。
　　第十二条　各级财政部门和林业主管部门不得脱离管护任务切块下达资金，也不得搞平均分配。
　　第十三条　省财政厅会同省林业厅根据各市（州）征、占用公益林情况，调减财政补偿基金。省林业厅组织人员对各市（州）公益林林地征、占用情况进行检查核实。


　　第四章　检查与监督


　　第十四条　凡存在下列问题之一的，省财政厅将会同省林业厅视情况在下年度调减有关市（州）或县（市、区）１％的财政补偿基金。如造成财政部调减湖南省中央财政补偿基金的，省财政厅会同省林业厅将根据财政部调减额度，相应调减有关市（州）或县（市、区）财政补偿基金，因此而造成补偿基金的缺口由市（州）或县（市、区）财政和林业部门自行解决，不得影响对林农补偿资金的发放。
　　１、挤占、截留、挪用、克扣或超范围使用财政补偿基金，不按规定拨付、发放财政补偿基金的；
　　２、出现森林火灾、乱砍滥伐、滥捕乱猎以及发生林业有害生物不及时防治并造成较严重后果的；
　　３、违规征占用公益林林地的；
　　４、擅自调整公益林范围的；
　　５、逾期半个月以上未按规定上报有关材料或上报的材料内容不符合规定的。
　　第十五条　调减的资金冲抵财政部调减额度后，剩余部分作为管理较好的市（州）或县（市、区）的奖励性分配，用于公益林管护的相关项目建设。
　　第十六条　各级财政部门和林业主管部门应加强对本行政区域内财政补偿基金的监督管理，对违反规定截留、挤占、挪用财政补偿基金的，按照《财政违法行为处罚处分条例》（国务院令第４２７号）及其他法律法规追究有关单位及其责任人的法律责任。
　　第十七条　凡违反公益林管理规定，或因管护不善，发生森林火灾，乱砍滥伐、乱捕滥猎、违规征、占用林地及发生林业有害生物灾害不及时防治导致疫情扩散等情况，造成公益林破坏及生态功能持续下降的，各级林业主管部门应对责任单位和责任人按照有关法律、法规的规定进行处罚。


　　　第五章　附　则


　　第十八条　本实施细则由省财政厅、省林业厅负责解释。
　　第十九条　各市（州）和县（市、区）财政、林业部门应结合当地实际和本级安排的森林生态效益补偿基金的使用和管理情况，进一步明确有关标准、开支水平及操作规程。
　　第二十条　本实施细则自印发之日起执行。湖南省财政厅、湖南省林业厅《湖南省贯彻中央森林生态效益补偿基金管理办法的实施细则》（湘财农〔２００４〕６１号）同时废止。
　　（附件略）